나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104098 [1] 서울특별시 종로구 명륜4가 70-7 지원하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 혜화동 소재 지하철4호선 "혜화역" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진입이 가능하며 인근에 지하철4호선 "혜화역"과 각종 노선 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 지하 층, 지상5층의 공동주택(다세대주택)으로 철근콘크리트구조, 평지붕이며 2018. 04.12 사용승인되었음. 외벽 : 석재붙임등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

급수위생설비, 난방시설, 승강기설비, 화재경보시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 남측으로 폭 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2018-12-20)(대학로 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래 계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심(2019-08- 09)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104098 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 종로구 명륜4가 70-7 지원하우스 5층502호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

238,000,000원

1.5. 토지면적

17. 79㎡ (약 5.38평)

1.6. 토지지분

17. 789㎡ (약 5.38평)

1.7. 토지 제시외면적

0. 00㎡ (약 0.00평)

1.8. 건물면적

22. 85㎡ (약 6.91평)

1.9. 건물지분

22. 85㎡ (약 6.91평)

1.10. 건물 제시외면적

0. 00㎡ (약 0.00평)

1.11. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.12. 경매구분

부동산강제경매

1.13. 채권자

손

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 혜화동 소재 지하철4호선 "혜화역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량진입이 가능하며, 인근에 지하철4호선 "혜화역"과 각종 노선 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원 2025타경104098호 강제경매개시결정(접수일자: 2025-10-17, 권리자: 손 , 권리금액: 190,000,000원)임.

* 말소 대상 권리: 강제경매개시결정(2025-10-17)보다 선순위인 소유권보존(2018-04-18) 및 소유권이전(2018-07-03) 등기, 후순위인 가압류(2025-12-23) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 등기부채권액: 1,110,664,022원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 150,000,000원 (일부 포함) / 157,500,000원 (1차 보증금 증액분 7,500,000원 포함) / 190,000,000원 (2차 보증금 증액분 32,500,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-06

* 확정일자: 2018-08-10 / 2022-08-22

* 배당신고일자: 2025-10-11

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리분석 요약: 임차인 손 은 대항력을 갖추고 있음. 전입일자(2023-02-06) 및 확정일자(2022-08-22)가 말소기준권리(2025-10-17)보다 늦으므로, 원칙적으로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 배당 결과에 따라 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (지상권 개요: 없음).

4. 상권분석

4.1. 주거지대 내 근린생활시설

본건이 위치한 종로구 명륜4가 일대는 단독주택, 연립다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임. 이는 생활 편의성은 제공하지만, 대규모 상업 시설에 비견되는 상권은 아님.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

* 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕의 지상 5층 공동주택(다세대주택).

* 준공연도: 2018년 4월 12일 사용승인.

* 마감 및 창호: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 타일, 창호 샷시.

5.2. 내부 설비

급수위생설비, 난방시설, 승강기설비, 화재경보시설 등이 갖추어져 있음.

5.3. 토지 형상 및 이용

사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

5.4. 도로 접근성

건물의 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

임차인 손 은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자와 확정일자가 말소기준권리보다 늦지만 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 상반될 수 있음. 배당 부족 시 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 위험이 존재하므로, 임차인과의 명확한 소통 및 법적 검토가 필수적임.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대학로 지구단위계획구역)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 문화지구, 중점경관관리구역(역사도심), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다수의 용도지역 및 지구 관련 규제를 받고 있음. 이러한 규제는 향후 건물 증개축 또는 매각 시 제한 요인이 될 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

'공동담보' 표시는 본건 외 다른 담보물건과 함께 근저당 등이 설정되어 있을 가능성을 시사하며, 이는 채권액 규모와 배당 순서에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 혜화역 인근이라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축(2018년 준공)이라는 장점을 가지고 있음. 교통이 편리하고 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 생활이 편리한 지역임. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 손 의 존재와 그 보증금 문제입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 긍정적이나, 이 정보가 정확한지, 배당에서 전액 변제되는지 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 다수의 토지이용 규제 또한 향후 자산 가치 상승에 제한이 될 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 4호선 혜화역과 인접하여 대학로 및 서울 도심 접근성이 뛰어남.

8.2. 신축급 건물

2018년 준공으로 노후화가 적고 현대적인 시설 이용이 가능함.

8.3. 풍부한 주변 인프라

대학병원, 대학교, 문화시설 등 다양한 편의시설과 기관이 밀집한 지역.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

비슷한 시기에 거래된 인근 지원하우스B(70-13)의 경우, 2026년 6월 4일 36.99㎡ 면적이 380,000,000원(약 10,273,047원/㎡)에 거래됨. 본건은 22.85㎡ 면적으로, 감정가 238,000,000원(약 10,416,000원/㎡)은 해당 시세와 부합하거나 다소 높은 수준임.

9.2. 투자 리스크 고려

대항력 있는 임차인 존재로 인해 보증금 인수 가능성이 상존하므로, 보수적인 접근이 필요함. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보의 신뢰성을 최우선으로 확인해야 함.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가 238,000,000원과 비교 시세, 그리고 임차인 리스크를 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 요구됨. 임차인 보증금 전액 배당을 전제로 할 경우, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 리스크 관리 차원에서 감정가 대비 90% 수준인 210,000,000원 내외를 초기 입찰가로 제안함. 최종 입찰가는 임차인 관련 정보의 최종 확인 결과에 따라 조정되어야 함.

9.4. 주변 혐오시설 여부

인근 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 발견되지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.