나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6583 [1] 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 금천초등학교 남서측 인근에 위치하는 '나주금천지오빌 1동 6층 601호'로, 부근은 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물(사용승인:2013.11.22)내 6층 601호로 외벽: 몰탈위페인팅 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 4면이 도로에 접하며 동측 왕복2차선 도로를 이용하여 통행함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15-20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술)임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 과수원이나 현황은 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6583 (1)

물건종별: 도시형생활주택

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3, 나주금천지오빌 1동 6층 601호

토지면적: 35.09㎡ (약 10.62평)

건물면적: 49.83㎡ (약 15.08평) (전용면적 기준 추정)

건물구조: 철근콘크리트구조 (10층 건물 내 6층)

준공일자: 2013년 11월 22일

감정가: 78,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 금천초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 근린생활시설, 단독주택 등이 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며 일반적인 교통 여건은 보통입니다. 단지 동측의 왕복 2차선 도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.

토지 지목/현황: 공부상 지목은 과수원이지만, 현황은 대지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 보존 (2013-11-28): 남석곤

* 소유권 이전 (2023-11-21): 주식회사성산토건 (대물변제)

* 근저당 (말소기준권리, 2024-03-25): 대광새마을금고 (44,000,000원)

* 압류 (2024-09-06): 북광주세무서장

* 가압류 (2024-09-30): 선정당사자)송경수외 1명 (17,580,000원)

* 가압류 (2025-02-25): 서울보증보험 (33,693,880원)

* 압류 (2025-03-27): 국민건강보험공단

* 가압류 (2025-05-23): 선광엔지니어링 (16,464,000원)

* 가압류 (2025-06-20): 하나카드 (21,983,760원)

* 임의경매개시결정 (2025-10-16): 대광새마을금고 (36,475,533원) - 본 건의 경매 개시 (2025타경6583)

* 가압류 (2026-04-24): 신용보증기금 (61,279,009원)

등기부채권 총액: 195,007,649원

임차인 현황:

* 임차인: 김광모

* 보증금: 1,850,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금(1,850,000원)은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 권리신고 및 배당요구 여부에 따라 배당 여부가 결정되나, 현재 정보상으로는 인수 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

물건지 인근은 공동주택(도시형생활주택) 단지와 소규모 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역입니다.

주요 편의시설(대형마트, 병원 등)은 나주시내 중심가로 이동해야 이용 가능하며, 도보 거리 내 생활 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되는 점과 등기부채권 총액이 시가총액을 초과할 가능성도 있어, 면밀한 권리 분석이 수반되어야 합니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 6층에 위치하며, 기본적인 위생, 급수, 개별난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 금천초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있으나, 정확한 학군 내 위치 여부는 별도 확인이 필요합니다.

교통 접근성: 차량 접근은 용이하며, 인근 도로망을 통해 외부 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계 복잡성: 여러 건의 압류, 가압류, 근저당 등이 설정되어 있어 권리 분석에 대한 정확성이 요구됩니다. 본 건의 말소기준권리 이후의 권리들에 대한 말소 여부 및 배당 순위를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 관련: 현재 파악된 임차인(김광모)은 대항력이 없으나, 배당 신고 내역이 불분명하므로 실제 권리 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

미납 관리비/공과금: 경매 물건의 특성상, 명도 과정에서 기존 소유자나 임차인의 미납 관리비 및 공과금이 발생할 수 있으며, 공용 부분 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로 사전에 반드시 확인해야 합니다.

주변 시세와의 괴리: 제공된 주변 연립, 빌라 매매 정보(1985년 준공, 57.42㎡ 기준 3,000만~3,700만원)는 본건(2013년 준공, 49.83㎡ 도시형생활주택)과는 건축 연도, 건물 종류, 면적 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가(7,800만원)와 유사 신축 도시형생활주택의 지역 시세를 면밀히 검토해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주시 금천면의 도시형생활주택으로, 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며 기본적인 주거 시설을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 다소 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리(근저당) 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

인근의 유사한 '도시형생활주택'에 대한 최근 실거래가 정보가 부족하여, 감정가(7,800만원)를 기준으로 보수적인 시세 판단 및 입찰가 결정이 필요합니다.

입지 조건상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

종합적으로 권리 분석이 명확하고 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적이나, 나주 지역의 부동산 시장 상황 및 본건의 현장 가치를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 현대적인 시설 및 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 경매로 소멸될 예정이므로, 인수 부담이 없습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권을 확보할 수 있습니다.

도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요가 예상되는 주거 형태입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 78,000,000원

주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 빌라 매매 정보(1985년 준공, 57.42㎡ 기준 3,000만~3,700만원)는 본건(2013년 준공, 49.83㎡ 도시형생활주택)과 비교하기 어렵습니다. 따라서, 본건의 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

산정 근거: 본 건의 감정가가 7,800만원이며, 인수되는 권리 및 보증금이 없습니다. 나주 지역의 유사 신축 도시형생활주택 시세 자료가 부족하지만, 일반적으로 감정가의 80%~95% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향을 고려하였습니다. 다만, 실제 현장 가치 및 지역 부동산 시장 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.