나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22891 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층1606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "부산진초등학교"북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(범내골역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상20층 건내 제16층 제1606호로서, 외벽:몰탈위페인팅, 치장석마감 등. 창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비,기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형토지로, "업무시설(오피스텔),근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중앙대로와 접하며, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 535-9번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 130미터),가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 180미터), 중점경관관리구역. - 535-17번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 130미터),가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 180미터), 상대보호구역,중점경관관리구역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22891 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층1606호 (신주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 653)

용도: 오피스텔 (공부상: 업무시설)

감정가: 185,000,000원

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 2층/지상 20층 건물 내 16층 1606호

총 호수: 217호

사용승인일: 2021년 08월 23일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산진초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상업지역입니다.

교통: 건물 동측으로는 중앙대로, 남측으로는 중로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

토지 이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 130미터, 최고 높이 180미터), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. (535-17번지는 상대보호구역 포함)

1.2. 권리분석

경매 신청 채권자: 주OOOOOOO (부동산 강제 경매)

말소기준권리: 2021년 10월 26일에 접수된 우리은행 근저당권(을2)이 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유 (채권양도)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 04월 21일

* 배당신고일자: 2024년 08월 01일

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

기타 등기 사항: 소유권 보존 등기를 시작으로 근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 약 2,126,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보 상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

입지: 부산진구의 핵심 상업 및 업무 중심지에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

주변 시설: 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 상권이 매우 활성화되어 있습니다.

교통: 지하철 범내골역 초역세권이며, 중앙대로 대로변에 위치하여 가시성이 높고 접근성이 뛰어납니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본 물건이 위치한 디알에코시티는 현대적인 시설을 갖춘 오피스텔 건물로, 업무시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

교육 환경: 부산진초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의 시설: 대형마트, 병원, 은행, 각종 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 매우 용이한 위치입니다.

교통: 지하철과 버스 등 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 물건은 다른 물건과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있는 공동담보 물건으로 분류됩니다. 이로 인해 연대 채무의 영향이나 추가적인 경매 진행 가능성 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 혹시 모를 상황에 대비하여 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

채무 총액: 등기부상 채권 총액이 약 21억 2천 6백만원으로, 감정가 1억 8천 5백만원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 부담이 상당히 크다는 것을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 상업 및 업무 지역에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 강점으로 가지고 있습니다. 권리 분석 결과 인수해야 할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 현재 시세와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

부산진구 중심상업지역 내 역세권(범내골역) 입지.

대로변(중앙대로, 중로)에 위치하여 높은 가시성과 접근성 확보.

건물 연식이 비교적 신축(2021년 사용승인)으로 관리 상태 양호 예상.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리나 보증금이 없어 안전한 취득 가능.

인근 다양한 상업, 업무, 금융 시설 이용이 매우 편리.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건과 유사한 부산진구 부전동 지역의 오피스텔 매매 시세는 해당 면적(약 8.76평) 기준으로 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 파악됩니다. 최근 1년 이내 실거래가 및 유사 조건의 매물 현황을 종합적으로 고려하여 산정된 가격입니다.

(참고: 오피스텔 임대 수익률 분석 시, 보증금 1,000만원 기준 월세 40만원~50만원 수준의 임대 수익이 예상됩니다.)

예상 입찰가: 175,000,000원

본 물건의 감정가는 1억 8천 5백만원입니다. 현 시세와 경매 낙찰률, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 종합적으로 고려하였을 때, 1억 7천 5백만원을 합리적인 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 낙찰 가능성을 높이면서도 투자 수익을 확보할 수 있는 적정 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.