나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4359 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 424-2 성원더프라임아파트 14층1405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남서측 인근에 위치하는 성원더프라임아파트 제14층 제1405호로서, 본 주상복합은 총 1개동 23호(오피스텔)/76세대(아파트,도시형생활주택)로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선"부암역"이 소재하는바, 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물내 제14층 제1405호로서, (사용승인일: 2016.04.06.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 화강석 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접하며, 기계식주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 140m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경4359 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 424-2 성원더프라임아파트 14층1405호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 194,000,000원

* 토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

* 건물면적: 45.61㎡ (약 13.79평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남서측 인근에 위치한 성원더프라임아파트 14층 1405호입니다. 본 주상복합 건물은 총 1개동으로, 오피스텔 23호와 아파트 및 도시형생활주택 76세대로 구성되어 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 "부암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 접근성은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2016-04-19) - 김민정 외 1명

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2016-05-13, 매매) - 이유진

* 갑3: 강제경매 (2025-10-21) - 임한슬, 190,000,000원 (말소기준권리)

* 갑4: 가압류 (2025-10-22) - 부산신용보증재단, 36,133,322원

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 21일 접수된 임한슬의 강제경매 개시 결정(갑3)입니다. 이 권리를 포함하여 이후 접수된 권리(갑4: 가압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임한슬 (마스킹: 임 슬)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-10

* 확정일자: 2019-09-23

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 임한슬이 존재하며, 보증금 190,000,000원에 대해 인수 여부가 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임차인(임한슬)이 강제경매 신청인(임한슬)과 동일 인물로 추정되며, 해당 금액이 말소기준권리의 채권액과 일치하는 점은 권리 관계가 복잡함을 시사합니다. 보증금 반환에 대한 최종적인 법원 판단 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수를 면밀히 검토해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:"라는 기재가 있으나, 그 내용이 불분명하여 인수 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 등기부상 지상권 등기가 확인되지 않으므로, 일반적인 매각 조건에 따라 소멸될 것으로 예상되나, 입찰 전 해당 부분에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 구성: 본건이 소재한 성원더프라임아파트는 주변의 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등과 어우러져 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다.

* 건물 정보: 성원더프라임아파트는 2016년 4월에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 주상복합 건물로, 총 1개동에 15개 층으로 구성되어 있습니다. (총 76세대 아파트/도시형생활주택, 23호 오피스텔)

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 연식 및 면적대의 주택형 시세는 평당 약 1,400만원 이상으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 최근 매매 사례 중, 2013년식으로 본건과 유사한 건물 연대의 5.55평(18.36㎡) 주택형이 2024년 7월 7,860만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,416만원 수준입니다.

* 본건의 감정가 194,000,000원은 13.79평(45.61㎡) 기준, 평당 약 1,406만원으로, 인근 유사 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 경찰서가 위치하고 있으며, 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

* 교육 환경: 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (2025-02-12 기준)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임한슬(임 슬) 임차인은 전입일자(2019-10-10)와 확정일자(2019-09-23)상 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 물건명세서 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 강제경매 신청인과 동일 인물로 추정되는 복잡한 권리 관계는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 불명확한 권리 사항: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:" 항목은 지상권의 존재 및 인수 여부를 명확히 파악하기 어렵게 합니다. 등기부상 지상권 등기가 확인되지 않더라도, 실제 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 만약 인수해야 하는 지상권이 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산진구 부전동의 중심부에 위치하며, 교통 및 주거 편의성이 우수한 도시형생활주택입니다.

* 건물 준공 연도(2016년)를 고려할 때, 감정가는 주변 시세와 비교하여 적정한 수준으로 평가되었습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인과의 복잡한 법률 관계 및 불분명한 권리 사항으로 인해 명도 및 권리 관계 확인에 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크를 철저히 관리할 수 있다면, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 가치: 도심 지역에 위치하여 직장 접근성이 뛰어나고, 대중교통 이용이 편리하여 실거주 목적의 투자자에게 적합합니다.

* 시세 상승 잠재력: 향후 부산진구 지역의 개발 계획 및 인프라 개선에 따라 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 리스크 관리 시 수익성 확보: 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해결하고 명도를 완료할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 매입하여 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 194,000,000원

* 인수 보증금 (제공 정보 기준): 0원

* 주변 시세 및 감정가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인 및 권리 관계의 복잡성으로 인한 명도 리스크를 고려하여, 입찰가를 산정할 때에는 신중함이 요구됩니다.

* 감정가 100% 수준인 194,000,000원을 시작가로 고려하되, 실제 명도 가능성, 소요 예상 비용, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 판단하여 100% ~ 110% 수준 (약 194,000,000원 ~ 213,400,000원)으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 가장 보수적인 접근은 감정가(194,000,000원)를 기준으로, 예상되는 명도 관련 부대 비용 및 시간을 충분히 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.