나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12282 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 자유로우며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내 5층 501호로서, 외벽:모르타르위 페인팅 마감. 내벽:벽지 및 타일 등 마감. 창호:새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생,급배수 설비, 승강기설비, 소화전 설비, 도시가스설비 및 난벙설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 평지로서 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 아파트단지 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구) (접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타 (1) 본건은 귀 제시목록상 대방그린빌아파트 3동으로 제시되었으나, 현황 103동임. (2) 현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

현황 103동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12282 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376, 대방그린빌아파트 3동 5층 501호 (현황 103동)

용도: 아파트

감정가: 141,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 현장 방문 시 내부 확인 불가 (외부 조사 기반 평가)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 출입이 자유로우며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로: 대상 물건이 속한 아파트단지 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로는 소로2류와 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대암고등학교, 대암초등학교, 아이뜰유치원, 안남중학교, 자연유치원), 절대보호구역(대암초등학교, 아이뜰유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당 (1996-06-15 접수)

등기부 요약:

* 소유권보존: 1996-06-15

* 근저당 (국민은행): 1996-06-15

* 소유권이전 (김상란): 2001-03-03

* 기타 근저당, 압류, 임차권, 강제경매 등 다수 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

등기부채권 총액: 120,600,000원

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-02-28

* 확정일자: 2018-02-28

* 배당신고일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

권리분석 (인수 보증금 합계): 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

본 건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거지역으로서의 기본적인 상권을 갖추고 있습니다. 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 유동인구 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 주소: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376

* 사용승인일: 1996-06-08

* 총 세대수: 834세대

* 총 주차 대수: 약 347대

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등

건물 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 대암초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육 시설 및 주거 밀집 지역의 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 동(棟) 표시 오류: 등기부상 3동으로 기재되어 있으나, 현황 103동으로 확인되어 실제 동과 차이가 있습니다.

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 외부 조사 및 탐문 내용을 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 입찰 전 내부 이용 및 관리 상태 재확인이 필요합니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무 관계에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 대방동의 아파트 단지 내에 위치하며, 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수되는 권리가 없습니다. 입지 조건상 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 실제 현황과 등기부상의 동(棟) 표시 불일치 및 내부 상태 미확인이라는 두 가지 주요 리스크를 안고 있습니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고, 현장 방문 등을 통해 내부 상태를 반드시 재확인한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 창원시 성산구의 잘 갖춰진 주거지역 내 위치.

* 낙찰 시 인수할 권리 관계가 없어 법적으로 안전함.

* 인근 학교 및 생활 편의 시설 접근성 우수.

* 내부 상태 및 동(棟) 표시 불일치 리스크 해소 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 141,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 8일, 4층 매물: 137,000,000원

* 2026년 6월 27일, 15층 매물: 106,000,000원

* 2026년 6월 6일, 7층 매물: 115,000,000원

본 건은 5층에 위치하고 있습니다. 가장 최근 거래된 4층 매물의 137,000,000원과 감정평가액 141,000,000원을 고려할 때, 현장 상황 및 내부 상태에 따라 입찰가가 결정될 수 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가, 그리고 내부 상태 미확인 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.