나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12693 [1] 경상남도 양산시 북정동 707-9 제스리치빌 4층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 "양산시립박물관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 5층건 내 제4층 제301호로서, - 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12693 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 양산시 북정동 707-9 제스리치빌 4층301호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스래브지붕 5층 건물 내 4층 301호

* 건축 연도: 2003년

* 감정가: 86,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

* 건물면적: 74.36㎡ (약 22.50평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 "양산시립박물관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

* 본건 남측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(모든 축종 제한 지역), 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 신한카드 강제경매 (2025-10-17)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-22

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2023-05-22

* 확정일자: 2023-05-04

* 배당신고일자: 2026-01-09

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인으로, 배당 여부 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 본건(제스리치빌, 북정동 707-9, 2003년 건축, 74.36㎡)과 유사한 물건의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월, 9,000만원, 71.27㎡ (약 21.56평), 2014년 건축 (북정동 675-0)

* 2026년 5월, 7,600만원, 76.98㎡ (약 23.29평), 2003년 건축 (북정동 707-6, 영남하이츠빌)

* 2026년 4월, 5,000만원, 75.8㎡ (약 22.93평), 1999년 건축 (북정동 639-4, 북정빌라)

4.2. 시세 분석

* 감정가 8,600만원은 2003년 건축된 유사 면적의 물건(북정동 707-6, 7,600만원) 대비 약간 높은 수준이나, 2014년 건축된 물건(9,000만원)과는 유사한 범위에 있습니다.

* 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시장 가격 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 본건 남측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

* 본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 "양산시립박물관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 일반적인 주거 생활에 적합합니다.

* 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 부정적인 환경 요소는 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박 ) 존재: 보증금 및 차임이 미상으로, 낙찰 후 인수 또는 법적 절차 발생 가능성.

* 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사) 존재: 보증금 6천만원, 대항력 보유. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 배당 여부에 따라 인수 여부 변동 가능성.

* 역사문화환경보존지역: 토지이용계획 상 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2003년 건축으로 연식이 다소 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 양산시 북정동에 위치한 다세대주택으로, 주위 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 감정가 8,600만원은 유사 물건의 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(박 )에 대한 철저한 권리 분석 및 명도 절차 준비가 필수적입니다. 또한, 한국토지주택공사 임차인의 경우에도 배당 결과에 따른 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 역사문화환경보존지역이라는 점은 향후 재산 가치 상승에 있어 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 실거래가를 반영한 감정가가 경쟁력 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인 분석 후 명도 성공 시 시세 차익 기대: 리스크 요인을 잘 관리하면 투자 수익을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 86,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 5,000만원 ~ 9,000만원 (유사 면적, 건축 연도 등 고려)

* 인수 보증금: 0원 (명시)

* 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 개발 제한 구역 등)을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 가장 유사한 2003년 건축, 76.98㎡ 물건이 7,600만원에 거래된 점을 감안하여, 본건(2003년 건축, 74.36㎡)의 적정 입찰가는 감정가 하단부 또는 그 이하로 설정하는 것이 안정적입니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

* 보증금 미상 임차인의 명도 가능성, LH 임차인의 배당 현황 등을 최종 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.