나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12656 [1] 울산광역시 울주군 두서면 복안리 301 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 복안리 소재 "음지마을" 내에 위치하며 주위는 단독주택,농경지,축사 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건(일련번호(1)) 및 본건 인근(일련번호(2))까지 차량 진출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 대체로 등고평탄하며 사다리형에 가까운 토지로서 단독주택 부지로 이용중입니다. 일련번호(2): 대체로 등고평탄하며 부정형 토지로서 주거나지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 남측 및 동측으로 세로와 접합니다. 일련번호(2): 본건 남동측으로 지적도상 도로가 있으나, 현황 일련번호(1) 소유자가 점유하고 있으며 일련번호(1) 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종). 일련번호(2): 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종).

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 토지상의 제시외건물(ㄱ~ㄹ)은 본 감정평가 목적을 고려하여 관찰감가를 병용하여 평가하였으며, 정확한 소유권 여부 및 점유부분의 위치는 필요시 재확인을 요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가.목조 및 블록조 스레트위 강판지붕 1층건으로서, -외벽: 몰탈위페인팅 마감 등. -내벽: 벽지바름 및 타일붙임 마감 등. -창호: 샷시창 등.

이용상태

가: 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

가: 위생설비,상하수도시설 및 급배수시설, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

일련번호(1) 토지상에 공부 및 귀 제시목록 상 건물(가: 목조 스레트지붕 1층, 주택, 38.5㎡ / 나: 목조 세멘기와지붕, 1층, 주택, 24.96㎡)이 등재되어 있으나, 현황 일련번호(가)는 “목조 및 블록조, 스레트위강판지붕 1층, 주택, 66.69㎡”로서, 실측면적 기준으로 평가하였으며, 일련번호(나)는 물적 동일성이 인정되는 건물이 없는 소재불명 상태로서, 감정평가외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각 . 감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 제시외 건물 'ㄱ'은 포함하고 'ㄴ~ㄹ'은 제외됨(타인이 소유 및 점유한다는 권리신고서 있음).최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
2.건물 중 일부(감정평가서의 명세표상 일련번호 '나')는 소재불명이고 평가제외.
3.토지상에 식재된 일부 수목은 매각 및 평가 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 울산지방법원 2025타경12656 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 복안리 301

용도: 단독주택

감정가: 146,186,970원

토지면적: 522.00㎡ (약 157.9평)

건물면적: 63.46㎡ (약 19.2평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

특이사항: 유치권

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 두서면 복안리 소재 "음지마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 축사 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 등고평탄하며 사다리형에 가까운 토지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16, 축종별 거리제한 250m 미만 축종)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 15일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 강제경매개시결정 (울산지방법원 2025타경12656)입니다.

등기현황:

* 토지: 2023년 11월 8일 류태순에게 소유권이 이전되었으며, 2025년 10월 15일 냉동냉장수산업협동조합의 강제경매가 말소기준권리입니다.

* 건물: 2023년 11월 8일 류태순에게 소유권이 이전되었으며, 2025년 10월 15일 냉동냉장수산업협동조합의 강제경매가 말소기준권리입니다.

이상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원이며, 대항력이 없어 임차인의 지위를 승계하지 않습니다.

인수되는 권리:

* 유치권: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 명시되어 있습니다. 유치권은 등기되지 않는 권리일 수 있으며, 성립 요건(타인의 물건 점유, 채권의 견련성, 변제기 도래 등)을 충족할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 유치권 신고된 내용과 실제 성립 여부, 금액 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 만약 유치권이 유효하다면, 이는 상당한 추가 비용 발생 요인이 됩니다.

제시외 건물:

* 감정평가서상 제시외 건물 'ㄱ'은 매각에 포함됩니다.

* 제시외 건물 'ㄴ~ㄹ'은 매각에서 제외되며, 해당 건물들은 타인이 소유 및 점유하고 있다는 권리신고가 있습니다.

* 건물 중 일련번호 '나'는 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부등본 요약 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 등재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

지역 분석: 본건이 소재한 울산광역시 울주군 두서면 복안리는 농경지와 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 주변 개발은 주로 농지나 임야 단위의 개발 움직임이 관찰되며, 대규모 상업 시설이나 공업 시설은 확인되지 않았습니다.

부동산 시장 동향: 해당 지역의 단독주택 및 토지 거래는 비교적 활발한 편이나, 주로 전원주택, 세컨하우스, 농가 주택 등의 수요가 있는 것으로 보입니다. 최근 매물 사례들을 보면, 토지 면적 230평 내외의 단독주택이 1.7억 ~ 2.5억 원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 본건의 경우, 감정가는 1.46억 원으로, 주변 유사 부동산의 시세보다 낮게 평가된 것으로 보일 수 있으나, 유치권 등 인수되는 권리 및 제시외 건물 처리 문제를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 한적한 농촌 마을로, 산세가 좋아 힐링하기 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 도심 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 단지 내 또는 인근에 편의시설은 부족한 편입니다.

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 활천IC까지의 접근성이 좋은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 현재 가장 중대한 리스크 요인입니다. 유치권 신고가 있음을 반드시 인지하고, 해당 유치권의 법적 성립 요건 충족 여부, 채권액, 점유 상태 등을 철저히 조사해야 합니다. 유치권이 정당하게 성립된 경우, 낙찰자가 그 채무를 인수해야 하므로 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 관련 분쟁: 'ㄴ~ㄹ' 건물에 대해 타인 소유 및 점유 권리신고가 있어, 해당 건물로 인한 점유권 분쟁이나 재산권 행사 제약 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 일부 소재불명: 건물 중 일련번호 '나'가 소재불명 처리되어 평가에서 제외되었으므로, 실제 건물 상태와 공부상의 차이가 있을 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

지역적 제약: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

불법 매립 의혹: 인근 지역(두서면 복안리, 내와리 일대)에서 건설폐기물 불법 매립 의혹이 제기된 바 있으며, 이에 따른 토양 및 지하수 오염, 환경 문제 등이 지역 주민들의 우려 대상이 되고 있습니다. 본건 자체의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 해당 지역에 대한 잠재적 환경 문제로 인지할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 두서면 복안리에 위치한 단독주택으로, 157.9평의 토지와 19.2평의 건물로 구성됩니다. 감정가는 1억 4천만원대이며, 주변 농촌 지역의 단독주택 시세와 비교 시 상대적으로 저평가된 것으로 보일 수 있습니다. 그러나 등기부상으로는 인수되는 권리는 없어 보이나, '유치권'이 특이사항으로 명시되어 있으며, 일부 제시외 건물 제외, 건물 일부 소재불명 등 조사 및 해결이 필요한 사항들이 존재합니다. 특히 유치권의 존재는 본건의 가치 평가 및 투자 결정에 가장 중요한 변수가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

토지 가치: 울산광역시 울주군 지역의 계획관리지역 토지로서, 향후 지역 개발 또는 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 유치권 등 리스크를 감안하여 적정 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

전원생활 및 세컨하우스 적합성: 조용하고 자연 친화적인 환경으로, 전원주택이나 세컨하우스 용도로 고려해볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 146,186,970원

* 주변 시세: 유사 지역 단독주택 거래 사례를 볼 때, 토지 150평 내외의 주택이 1.7억 ~ 2.5억 원 선에서 거래되는 경향이 있습니다.

* 유치권의 영향: 가장 큰 변수입니다. 유치권이 유효하고 그 금액이 높을 경우, 낙찰자가 부담해야 할 총 금액이 크게 증가합니다. 만약 유치권의 피담보채권이 5천만원으로 추정된다면, 보수적으로 접근하여 최소 5천만원 이상의 금액을 추가로 고려해야 할 수 있습니다. (이는 추정치이며, 실제 유치권 성립 여부 및 채권액에 따라 달라집니다.)

* 제시외 건물 처리: 'ㄴ~ㄹ' 건물로 인한 분쟁 가능성 및 'ㄱ' 건물(포함 매각)의 가치도 고려해야 합니다.

현 시세 및 인수되는 권리(유치권)의 잠재적 부담액을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 리스크 분석 및 유치권 조사 결과에 따라 달라지겠으나, 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 유치권의 구체적인 내용 확인 전까지는 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.