나이스옥션 법원경매 거창 2025타경589 [1] 경상남도 거창군 거창읍 대동리 126-48 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 거창군 거창읍 대동리 소재 거창중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선 포장도로, 서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-05-29)(창동 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2025-05-26)(거창중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,조례로정한지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 목재패널 및 사이딩마감 등 창호: 샷시창호.

이용상태

공부상 용도는 단독주택 및 제1종근린생활시설(소매점)으로 되어 있으나, 현황 "단독주택"으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타: 기호(1) 건물의 공부상 용도는 단독주택 및 제1종근린생활시설(소매점)으로 되어 있으나, 현황 "단독주택"으로 이용중입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(1-1~2) 포함
2. 목록1 건물의 공부상 용도는 '단독주택 및 제1종근린생활시설(소매점)'이나, 현황 '단독주택'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 거창지원 2025타경589 (1)

* 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 대동리 126-48

* 용도: 공부상 '단독주택 및 제1종근린생활시설(소매점)'으로 등재되어 있으나, 현황 '단독주택'으로 이용 중인 근린주택입니다.

* 감정가: 226,614,500원

* 토지 면적: 214.00㎡ (약 64.7평)

* 건물 면적: 81.90㎡ (약 24.8평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 남거창농업협동조합

* 건축물 현황: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 주용도는 단독주택으로 확인됩니다. 건축물대장 상 총 면적은 81.90㎡, 토지 면적은 214㎡로 기재되어 있으며, 건축일자는 2006년 11월 08일입니다.

* 제시외 건물: 96.90㎡ (1-1~2)가 포함되어 매각됩니다.

* 주의사항:

* 일괄매각으로 토지와 건물 모두 함께 매각되며, 제시외 건물(1-1~2)도 포함됩니다.

* 건물의 공부상 용도와 실제 이용 용도가 상이하므로, 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

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1.2. 입지조건

* 위치: 본 물건은 경상남도 거창군 거창읍 대동리에 소재하며, 거창중학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 북측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창동초등학교, 거창중학교), 조례로 정한 지역 등으로 지정되어 있습니다.

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1.3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2015년 4월 20일에 등기된 신원농업협동조합의 근저당권(을6)이 말소 기준 권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 특별히 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임의경매 채권자: 남거창농업협동조합 (2025년 10월 22일 임의경매 개시 결정 등기)

* 기타 등기 사항: 다수의 가압류 및 근저당권이 설정되어 있으나, 모두 말소 대상에 해당합니다.

* 등기부채권 총액: 290,347,859원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* (주의) 임대 관계가 미상이며 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 거주 중이거나 보증금 관련 분쟁 소지가 있을 수 있으므로, 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있더라도 인수 여부 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

2.

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건 소재지는 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 순수 주거 지역과는 구별됩니다.

* 건물 이용 현황: 공부상 용도는 '단독주택 및 제1종근린생활시설(소매점)'으로 되어 있으나, 현재는 '단독주택'으로 이용 중입니다. 따라서 상가로서의 현재 활용도는 없습니다.

* 최근 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반):

* 2026년 3월: 거창읍 대동리 693-1, 비둘기맨션 (연립다세대, 전용면적 69.12㎡) - 6,600만원 (약 316만원/평)

* 2026년 5월: 거창읍 대동리 141-1, 삼성하이츠빌A동 (연립, 전용면적 78.27㎡) - 8,800만원 (약 371만원/평)

* 2026년 5월: 거창읍 대동리 844-14, 흥국주택 (연립, 전용면적 82.3㎡) - 10,000만원 (약 401만원/평)

* 시세 분석:

* 제공된 주변 실거래가 자료는 연립 및 다세대 주택에 해당하며, 본건은 단독주택/근린주택 형태를 띠고 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 유사 면적(82.3㎡)의 연립주택인 흥국주택이 10,000만원에 거래된 점을 감안하면, 평당 약 400만원 수준으로 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 본건은 건물 면적(81.9㎡)과 유사하지만, 토지 면적(214㎡)이 훨씬 넓어 토지 가치를 별도로 평가해야 합니다. 제2종일반주거지역의 토지 가치와 근린생활시설 용도 활용 가능성을 종합적으로 고려하여 시세 판단이 필요합니다.

2.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 거창중학교 및 창동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 두 학교 모두 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 본건 주변은 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. (정확한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 확인 필요)

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근이 편리하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 혐오 시설: 현재 제공된 정보나 일반적인 주변 환경 분석상 뚜렷한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 혐오 시설 존재 여부를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건물 공부상 용도와 현황 이용 용도가 상이하여(단독주택 및 제1종근린생활시설 vs 단독주택), 향후 행정상의 문제 발생 또는 원상복구 명령 등의 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물: 96.90㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있습니다. 명도 과정에서 해당 건물에 대한 철거 및 인도명령 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 소규모 공장과 혼재된 지역 특성상, 주거 쾌적성에 민감하신 분에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 등 토지 활용 계획 시 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

2.

1.7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경상남도 거창군 거창읍 대동리에 위치한 근린주택으로, 비교적 넓은 토지 면적(214㎡)을 보유하고 있습니다.

* 현재 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 등기부상 권리 관계는 말소 기준 권리 이하 모든 것이 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 이에 대한 철저한 확인은 필수입니다.

* 공부상 용도와 현황 이용 용도가 상이하며, 제시외 건물이 포함되어 매각된다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 연립/다세대 주택의 시세는 확인되었으나, 본건의 넓은 토지 면적은 추가적인 가치를 지니므로, 토지 활용 가능성을 바탕으로 한 평가가 중요합니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(214㎡)을 활용하여 향후 증축, 재건축 또는 용도 변경 등 다양한 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (관련 법규 및 지역 지구제 확인 필수)

* 현재 단독주택으로 안정적으로 이용 중이므로, 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 공부상 근린생활시설 용도가 남아있어, 향후 상가 등으로의 활용을 통해 부가적인 수익 창출 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 거창읍 지역 부동산 시장의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려한 장기적 관점에서의 투자 매력도 있습니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 226,614,500원.

* 주변 시세 분석:

* 본건 건물 면적(81.9㎡)과 유사한 주변 연립주택의 최근 실거래가는 평당 약 316만원 ~ 401만원 수준입니다.

* 건물 면적만을 고려하여 평당 400만원을 적용 시 약 9,900만원 수준으로 평가될 수 있습니다.

* 본건의 넓은 토지 면적(214㎡)에 대해 제2종일반주거지역 토지 시세(보수적으로 평당 350만원 적용)를 적용 시 약 7,500만원 수준으로 평가됩니다.

* 두 가지 요소를 단순 합산 시 약 1억 7,400만원 수준이 됩니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 2억 2,661만원은 주변 연립/다세대 주택 시세보다 높게 책정되어 있으나, 본건의 넓은 토지 면적과 근린주택이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 일반적으로 1회 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 1회 유찰 시 감정가의 70~80% 수준인 약 1억 5,863만원 ~ 1억 8,129만원 범위에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 현황 단독주택으로서의 가치, 넓은 토지의 잠재적 활용 가능성, 제시외 건물 포함 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

* (참고: 본 예상 입찰가는 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 법원 기일 변경 여부 등을 반드시 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.