나이스옥션 법원경매 통영 2025타경640 [1] 경상남도 거제시 고현동 1039 덕산베스트타운 110동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제중앙초등학교' 북측에 인근에 위치하며 주변은 공동주택단지가 밀집한 정비된 주택지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 13층 건물 중 2층 205호로서, 외벽: 몰탈 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측, 서측 및 동측으로 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>. 기호2): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 절대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>. 기호3): 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>. 기호4): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한아름유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>, 절대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법율>, 절대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법율>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경640 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 1039 덕산베스트타운 110동 2층205호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.57㎡ (약 10.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.08㎡ (약 22.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

본 물건은 전용면적 74.08㎡ (약 22.41평)의 아파트입니다. 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 감정가 및 평가액

감정가: 122,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제중앙초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택단지가 밀집한 정비된 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 출입이 자유로우며, 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 평가됩니다.

1.1. 3.도로접근성

본건은 북측, 서측 및 동측으로 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 소유권 이전:

* 2011-09-26: 이형남 (소유권이전)

* 2015-05-06: 최무율 (소유권이전, 매매가 173,000,000원)

* 권리 설정 및 말소:

* 2015-05-06: 국민은행 근저당 (156,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-10-21: 국민은행 임의경매 (110,930,298원) - 본 경매 개시 결정

1.2. 2.말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2015-05-06 접수된 국민은행 근저당권입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

1.2. 3.인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되어 있지 않습니다. (지상권개요: 없음)

1.2. 4.임차인 현황

임대관계: 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주자 또는 임차인이 있는 경우 인수 보증금 외 별도 명도 조건 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

본 건은 공동주택단지가 밀집한 주택지대로, 주변에 학교 및 다양한 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. 거제중앙초등학교, 예인유치원, 한아름유치원 등이 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.3. 2.생활 편의시설

'거제중앙초등학교' 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.아파트 단지 정보

아파트명: 덕산베스트타운

주소: 경상남도 거제시 고현동 1039 (중곡로 42)

사용승인일: 1998년 1월 20일

총 동수: 19동

총 세대수: 1512세대

최고층: 15층 (해당 동 110동은 13층)

최저층: 0층 (지하층 포함)

총 주차대수: 1240대 (지상 5대, 지하 52대 - 이는 표제부상 수치이며, 총괄표제부상 1240대입니다.)

1.4. 2.건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 13층 건물 중 2층 205호입니다.

외벽: 몰탈 페인트 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 샷시창호

설비: 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임대차 관계 미상

임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자가 누구인지, 명도에 따른 추가 비용 발생 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.

1.5. 2.토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 대로3류(25~30m), 소로1류(10~12m), 소로2류(8~10m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역 (거제중앙초, 예인유치원, 한아름유치원), 절대보호구역 (예인유치원, 거제중앙초)이 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항은 일반적인 주거지역 및 교육시설 인근에서 흔히 발견되는 사항으로, 부동산의 직접적인 가치 하락 요인으로 보기는 어렵습니다.

1.5. 3.주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 덕산베스트타운 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 학군 또한 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적인 편입니다. 건물 자체는 1998년에 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 공동주택 단지 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 용이, 인근 학교 및 편의시설.

* 낮은 인수 부담: 임대차 보증금 인수 부담이 없어 명도 이후 수익 실현 용이.

* 최근 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 비교 분석 시, 투자 매력도 높음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 면적(74.08㎡)의 아파트 매매가는 2026년 5월 105,000,000원, 2026년 6월 114,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 122,000,000원입니다.

시장 동향과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 최근 최고 실거래가 수준에서 약간의 상승 여력을 반영하거나, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 115,000,000원

* 적정 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.