나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31911 [1] 경상북도 고령군 개진면 인안리 276 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 개진면 인안리 소재"인안1리 마을회관"북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 농경지와 기존 주택 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 "주거용 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 5~6미터 정도의 마을도로에서 폭 약 3미터 정도의 진입도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-27)(주거형), 가축사육제한구역(250m 제한지역).

제시목록 외의 물건

별치 "지적 및 건물개황도" 참조하기기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타사항 : 본건 북측의 경사지 임야 및 인접지들과의 경계와 본건 토지와의 경계가 다소 불확실하므로 상세한 경계를 위하여 측량 등이 필요한 것으로 판단 됩니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 목조 기와지붕 단층 건으로서, - 외벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샤시창호 등의 구조입니다. 기호(2-나) 목조 스레트지붕 단층 건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지,세멘몰탈 등 마감, - 바닥 : 장판지 및 세멘 등 마감, - 창호 : 목재창호 등의 구조입니다.

이용상태

기호(2-가) : 단독주택으로 이용중입니다. 기호(2-나) : 주택 및 창고로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있으나, 가동여부는 불확실하며, 본건 건물이 상당기간 공실상태였던 것으로 추정됩니다.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-공부상 제시공부상 부속건물이 주택으로 되어있으나, 현황 주택 및 창고입니다. -본건 2-가) 건물의 공부상 면적은 33㎡ ,2-나)건물은 공부상 면적이 23.1㎡이나 개략적인 실측에 의한 면적은 2-가)건물은 62.4㎡, 2-나)건물은 31.2㎡입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 건물의 내부구조(설비 등)는 거주인의 부재로 인하여 관련자료와 외부 관찰 및 탐문 등에 의거 개략적으로 조사되었습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에 그 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대구서부지원 2025타경31911 (1)

소재지: 경상북도 고령군 개진면 인안리 276 (인안길 88-3)

용도: 단독주택

감정가: 91,945,900원

건축물 현황:

- 토지면적: 529.00㎡ (약 160.02평)

- 토지 지분: 264.5㎡ (약 80.02평)

- 건물면적 (공부상): 56.10㎡ (약 16.97평)

- 건물 지분 (공부상): 28.05㎡ (약 8.48평)

- 건물 제시외면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

- 건물 실측면적 (추정):

- 기호(2-가): 62.4㎡ (약 18.88평)

- 기호(2-나): 31.2㎡ (약 9.44평)

- 합계: 93.6㎡ (약 28.32평)

- 총 실측 건물 면적 (제시외 포함): 약 130㎡ (약 39.32평)

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (50% 지분)

공유자 우선매수 신고: 있음

특별매각조건: 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없음.

일괄매각: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 고령군 개진면 인안리 소재 "인안1리 마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 농경지와 기존 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. [cite: 본문]

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 5~6미터의 마을도로가 있으며, 폭 약 3미터의 진입도로를 통해 출입합니다. [cite: 본문]

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-27)(주거형), 가축사육제한구역(250m 제한지역)에 해당합니다. [cite: 본문]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 1994-11-02: 김성호 소유권 이전

* 2025-02-19: 김기임 외 1명 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 2025-10-14: 주식회사 케이아이코아즈대부 강제경매 개시 (채권금액: 11,474,893원) - 말소기준권리

* 건물 등기부 요약:

* 2025-02-19: 김기임 외 1명 소유권 보존

* 2025-10-14: 주식회사 케이아이코아즈대부 강제경매 개시 (채권금액: 11,474,893원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 토지 및 건물 임대관계는 미상입니다. [cite: 본문]

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 현황 파악이 필요합니다.

3.3. 권리 말소 기준

말소기준권리: 2025-10-14 접수된 주식회사 케이아이코아즈대부의 강제경매 개시결정 등기입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소될 권리(말소예정)를 제외한 모든 권리는 매각 후 소멸됩니다. [cite: 본문]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. [cite: 본문]

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용

본 물건은 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 마을회관이 있습니다. [cite: 본문]

4.2. 주변 개발 및 시설

현재 공개된 정보로는 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 다만, 고령군은 관광지 개발 및 지역 활성화 노력을 하고 있으며, 인근에 대가야 역사 테마 관광지와 같은 관광자원이 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역은 과거 폐기물 매립장 건립 관련 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다. 이러한 시설이 물건지 인근에 직접적으로 위치하는지에 대한 정보는 명확하지 않으나, 해당 지역에 대한 잠재적인 환경 관련 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 생활 편의

차량 접근성은 보통이며, 남측 마을도로 및 진입도로를 통해 외부와 연결됩니다. [cite: 본문] 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다. 가까운 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 지역 특성

본 물건은 경상북도 고령군 개진면에 위치하며, 상대적으로 농촌 지역의 특성을 보입니다. 주변에 농경지가 많고 조용한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 면적 불일치

공부상 건물 면적(56.10㎡)과 개략적인 실측 면적(93.6㎡) 및 제시외 건물 면적(36.40㎡) 간에 상당한 차이가 있습니다. 이는 건축물대장상의 면적과 실제 이용 면적 간의 불일치로, 향후 재산권 행사나 활용에 있어 주의가 필요합니다. [cite: 본문]

6.2. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 신고한 상태이므로, 최고가 매수신고가 있더라도 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있습니다. 특별 매각 조건에 따라 공유자가 보증금을 미납할 경우, 향후 해당 부동산에 대한 우선매수권 행사가 제한될 수 있습니다. [cite: 본문]

6.3. 임대 관계 미상

토지 및 건물에 대한 임대 관계가 미상입니다. [cite: 본문] 인수할 임차인이 없더라도, 점유 관계 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

6.4. 경계 불확실성

본건 토지 북측의 경사지 임야 및 인접지와의 경계가 다소 불확실하여 상세한 경계를 위해 측량이 필요할 수 있습니다. [cite: 본문]

6.5. 건물 노후 및 설비 상태

건물이 상당 기간 공실 상태였던 것으로 추정되며, 설비의 가동 여부가 불확실합니다. [cite: 본문] 리모델링 또는 수리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 개진면에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 토지 및 건물의 50% 지분이 매각 대상이며, 감정가는 91,945,900원입니다. 주변 환경은 농경지와 주택 등이 혼재된 농촌 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 비교적 깨끗하나, 공유자 우선매수권 신고가 있으며 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 특히, 공부상 건물 면적과 실제 측정 면적 간의 큰 차이, 그리고 제시외 건물의 존재는 향후 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

지역 내 과거 폐기물 매립장 관련 이슈가 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 건물의 노후화 및 설비 상태도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 지분 매각 및 건물 면적 불일치, 제시외 건물 등으로 인해 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 리모델링을 통한 가치 상승: 실제 사용 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓고, 노후된 건물을 리모델링하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 소액 투자 기회: 지분 매각 물건으로, 비교적 소액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 리스크 관리: 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고 입찰가격을 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물의 50% 지분 매각이며, 전체 물건의 감정가는 91,945,900원입니다. 이를 단순 50% 적용 시 약 45,972,950원의 지분 가치가 산정됩니다. [cite: 본문]

하지만, 실제 경매에서의 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 개별적 가치 평가, 권리 관계, 그리고 특히 건물의 실측 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓고 제시외 건물이 존재하는 점(총 약 130㎡ 상당)을 감안하여 결정됩니다. 또한, 공유자 우선매수권의 존재와 향후 발생 가능한 협의 문제, 리모델링 비용 등을 고려해야 합니다.

검색된 자료에 따르면, 고령군 개진면 인근에서 유사한 조건의 단독주택 거래 사례가 제한적이었습니다. 다만, 2023년 9월 유튜브 영상(검색 결과 12번)에서는 고령군 개진면에 토지 193평(약 638㎡), 건물 19평(실사용 24평)의 양옥주택이 1억 3천만원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(전체 9,194만 원)와 비교했을 때 지역 시세가 더 높게 형성될 가능성을 시사합니다.

본건의 지분 가치 (약 4,600만원)와 지역 시세, 건물 면적 불일치로 인한 잠재적 가치 상승 요인, 그리고 공유자 우선매수권 등의 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 50%를 상회하는 수준에서 결정될 수 있습니다.

최초 제시된 감정가 91,945,900원에 대한 50% 지분 가치를 기준으로, 권리 분석 및 시장 조사를 통해 6,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 예상 범위이며 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 추가 고려사항:

* 공유자 우선매수권 행사 여부 및 가격이 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 실제 건물 상태, 활용 가능성, 필요한 수리 비용 등을 현장 방문을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 경계 불확실성 해소를 위한 측량 비용 등을 감안해야 합니다.

* 향후 공유물 분할 소송 등의 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.