나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1172 [1] 대구광역시 북구 구암동 827-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 데구광역시 북구 구암동 소재 운암초등학교 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독 및 다세대주택과 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제치량 통행 용이하며 간선도로 등과 인근하여 제반교통사정 편리함

형태 및 이용상태

사각형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(20 14-12-22)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층건으로서 -외벽: 스톤코트, 외장석, 페인트 등 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감 -칭호: 샤시 이중창호임.

이용상태

1층: 소매점, 2,3층: 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건물은 내부구조는 폐문으로 인하여 동류형건물의 일반적 표준적 구조를 기준하여 평가하였음

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1172 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 구암동 827-7

* 용도: 근린주택

* 감정가: 651,822,600원

* 토지면적: 193.10㎡ (약 58.41평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 307.06㎡ (약 92.88평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 으뜸새마을금고

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 북구 구암동 운암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 간선도로와 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 사각형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역(단독주택용지)

* 소로2류(폭 8m~10m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 비행안전제3구역(전술)

* 택지개발지구기타(택지개발사업완료)

* 주변 시설: 운암초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 기록이 다수 존재하며, 가장 최근 소유권 이전은 2025년 10월 13일 상속을 통해 김점희에게 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 2014년 12월 17일 접수된 비산새마을금고의 근저당(을6, 195,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 근저당 2건, 임의경매 1건, 압류 1건은 모두 말소될 예정입니다.

* 현재 임의경매 신청 채권자는 으뜸새마을금고(변경전: 비산새마을금고)이며, 채권액은 368,202,610원입니다.

* 등기부채권 총액은 520,000,000원입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존은 2016년 1월 25일 윤덕중에게 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 2016년 1월 25일 접수된 비산새마을금고의 근저당(을1, 195,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 근저당 2건, 임의경매 1건은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 520,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손부진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-05-10

* 확정일자: 2025-11-17

* 배당신고일자: 2025-11-24

* 대항력: 없음

* 임차인: 조주호

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2025-11-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

4. 상권분석

본건은 대구광역시 북구 구암동의 주거 밀집 지역 내 근린생활시설이 혼재된 상권에 위치합니다. 1층은 소매점으로, 2층 및 3층은 다가구 주택으로 이용되는 근린주택으로서, 지역 주민을 대상으로 하는 소매업 및 주거 임대 사업이 가능한 복합 상권으로 분석됩니다. 운암초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 이용 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주거환경: 단독 및 다세대주택이 많아 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 근린생활시설이 가까워 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육환경: 운암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 기타: 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 건물 감정평가 시 폐문으로 인해 내부를 직접 확인하지 못했으며, 동류형 건물의 표준적 구조를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 인수 후 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 건물 감정평가 시 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 정확한 임대 현황 파악이 필요합니다.

* 비행안전구역: 비행안전제3구역에 속해 있어 건물 증축, 대수선 등 일부 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 구암동에 위치한 근린주택으로, 주거와 상업 기능을 겸비하고 있어 다양한 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 교통이 편리하고 학교 및 근린생활시설이 인접하여 입지 조건이 양호합니다. 모든 등기부상 권리는 말소를 통해 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 경매 취득 시 권리 관계가 깨끗한 물건입니다. 다만, 건물의 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 비행안전구역에 포함되어 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주거와 상업시설을 겸비한 복합 건물로 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나 모두 말소될 예정이므로 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 운암초등학교 인근 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 651,822,600원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보 중 'NSB센텀' 다세대 주택의 경우, 2025년 6월 60.54㎡ 면적이 835,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 다른 거래 사례(112,000,000원 ~ 120,000,000원)와 비교 시 가격 편차가 매우 커서 시세 판단에 신중을 기해야 합니다.

본 물건은 전체 건물 및 토지를 일괄 매각하는 근린주택으로, 개별 호실 거래가인 다세대 주택과는 직접 비교하기 어렵습니다. 감정평가액을 기준으로, 잠재적 리스크(내부 미확인, 비행안전구역)를 고려하여 통상적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 10~20% 할인을 적용한 예상 입찰가 범위를 설정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 550,000,000원에서 600,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 84% ~ 92% 수준으로, 향후 수익성을 확보하면서 경쟁력을 가질 수 있는 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.