나이스옥션 법원경매 천안 2025타경736 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 4동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 '병천고등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 구분건물단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로 (사용승인일: 2021.09.10) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지인 토지로서 '다세대주택 및 근린생활시설부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지 남측으로 왕복2차선 간선도로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 제반 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(동면6(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역 으로부터1000m이내지역), 도로구역, 접도구역(21호선), 공장설립제한지역(2016-11-28).

공부와의 차이

본건의 동명칭은 공부상(4동)과 달리 건물에 '행복타운 104동'으로 표기되어 사용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 1동의 표시가 '4동'이나 현황은 '104동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건명: 천안지원 2025타경736 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 4동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 80.05㎡ (약 24.22평)

토지지분: 80.0536㎡ (약 24.22평)

건물면적: 69.55㎡ (약 21.04평)

건물지분: 69.549㎡ (약 21.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조

1.1. 입지조건

물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 '병천고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 빌라, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌지대로서 전반적인 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 단지 내 출입이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

단지 남측으로 왕복 2차선 간선도로를 통해 접근할 수 있으며, 도로 여건은 보통으로 판단됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 조 입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 을3 순위 전세권(권리자: 조범호, 금액: 160,000,000원)으로 확인됩니다.

이는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, '선순위 전세권' 및 '공동 담보'라는 특이사항이 있으므로, 등기부상 권리 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

임차인 조범호는 보증금 160,000,000원에 대해 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

배당신고일자는 2025년 10월 14일입니다.

말소 예정 권리 총액은 171,208,679원이며, 이는 을3 전세권(160,000,000원)과 갑7 가압류(11,208,679원)의 합계입니다.

전체 등기부채권 총액은 171,208,679원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 2025년 8월 7일, 동일한 '행복타운(2단지)' 단지 내 66-13번지에서 발생한 거래로, 건물 연면적 59.218㎡, 3층에 해당하는 다세대 주택입니다. 해당 거래의 'dealAmount'가 "6,299"로 표기되어 있으나, 정확한 금액 단위 확인이 필요하며, 현재 물건(2021년 9월 사용승인, 69.55㎡)의 감정가 208,000,000원과 비교 시 시세 파악에 제한이 있습니다.

주변 시세는 신축급 다세대 주택의 경우, 면적 및 층수에 따라 180,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 본 건은 2021년 9월에 사용승인된 신축급 건물에 해당하므로, 이러한 시세 범위를 고려하여 입찰가 산정에 반영하는 것이 합리적입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 스라브 지붕을 갖춘 4층 건물이며, 2021년 9월 10일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

급배수 및 위생 설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 동 명칭은 '4동'이나, 실제 건물에는 '행복타운 104동'으로 표기되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이로 인해 등기부등본 열람 시 혼동이 발생할 수 있으며, 실제 현장 방문 시 정확한 동 확인이 필수적입니다.

임대 관계는 미상으로, 잔금 납부 시까지 임차인 현황 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

을3 전세권(조범호)이 말소기준권리이나, 채권자 겸 임의경매 신청인(조범호)이 동일인이라는 점은 특이사항으로, 권리관계 및 배당 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충남 천안시 병천면에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다세대주택입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 권리상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 공부상 동 표기와 현황의 차이, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

말소기준권리자인 전세권자가 임의경매 신청인으로 동일하게 등재되어 있어, 권리 소멸 및 배당 과정에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 준공된 신축급 건물로, 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

권리상 인수할 부담이 없는 점은 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

인근 지역의 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 208,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 상황입니다.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 180,000,000원에서 230,000,000원 범위 내에서 거래가 이루어지는 것으로 파악됩니다.

이에 따라, 본 건의 최적 입찰가는 감정가를 약간 상회하는 수준으로, 시장 가격 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 210,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 산정하는 것을 권장합니다.

특히, 신축 건물이라는 점과 해당 지역의 수요를 감안하여 215,000,000원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.