나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503582 [1] 대전광역시 서구 변동 78-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 변동 소재 "대전봉산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 주상용, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지 일련번호1까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상토지 일련번호1은 세장형의 평지로서, "단독(다가구)주택 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상토지 일련번호1 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새소리음악고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새소리음악중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(수정재)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물 감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 이용상황 등은 귀 제시목록 및 토지이용계획확인서, 토지대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 대상토지는 지적공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 후첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호2는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상1층~지상5층 건물로서, (사용승인일 : 2012.02.23) 외벽 : 석재붙임 마감 및 치장벽돌 붙임 마감 등임. 내벽 : 일부 벽지 도배 및 타일마감 등임. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호2는 공부상 1층 "계단실", 2층~4층은 "단독(다가구)주택(2,3층: 각 층 각 2가구, 4층: 1가구)", 5층은 "제2종근린생활시설" 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급.배수시설, 전기설비, 개별 난방설비, 주차장 시설 등이 구비된 것으로 조사되었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 대상물건의 일련번호2의 위치 및 내부현황은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도 등을 근거로 표시하였으며, 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 다. 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각.
발코니부분은 건물 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 대전지방법원 2025타경503582 (1) 사건에 대한 부동산 물건 분석 보고서입니다. 경매 컨설턴트의 관점에서 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503582 (1)

소재지: 대전광역시 서구 변동 78-16

용도: 다가구주택 (건축물대장 상 제2종근린생활시설 포함)

감정가: 743,242,480원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 탄OOOOOO (등기부요약 상 탄동새마을금고로 추정)

1.3. 토지 면적 및 건물 면적

토지 면적: 178.60㎡ (약 54.02평)

건물 면적: 356.56㎡ (약 107.86평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 발코니 부분은 건물 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 종류: 부동산 임의경매

1.5. 감정가 및 기타 특이사항

감정평가액: 743,242,480원

특이사항: 공동담보 물건이며, 발코니 부분은 건물 감정평가 및 최저매각가격에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

대전광역시 서구 변동에 위치하며, "대전봉산중학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독(다가구)주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

대상 토지로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 물건지 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 여러 권리가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2012년 3월 2일 접수된 탄동새마을금고의 근저당권 (을11, 건물 을1) 입니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금)

* 한국토지주택공사 (입주자 한영애): 보증금 83,000,000원, 전입 2020-10-26, 확정 2020-09-28, 대항력 없음

* 김 (김아름): 보증금 72,000,000원, 전입 2019-10-14, 확정 2019-10-01, 대항력 없음

* 이 (이미순): 보증금 0원, 전입 2021-12-10, 대항력 없음

* 한국토지주택공사 (입주자 심재린): 보증금 80,000,000원, 전입 2022-02-25, 확정 2022-02-10, 대항력 없음

* 조 (조혜연): 보증금 100,000,000원, 전입 2019-03-26, 확정 2019-03-12, 대항력 없음

* 최 (최용선): 보증금 0원, 전입 2019-03-26, 대항력 없음

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 318,152,092원

건물 등기부채권 총액: 398,152,092원

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 위치한 변동 일대는 주거 기능이 중심인 지역으로, 주택과 근린생활시설이 조화를 이루고 있습니다. 주변 지역은 대체로 정비된 주거 단지입니다.

4.2. 상업 및 편의 시설 접근성

단지 내 상업 시설 및 인근 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

대전봉산중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정된 새소리음악고등학교 및 새소리음악중학교도 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 생활 편의 시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 지역 내 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역: 일반적인 주거 용도 제한.

* 소로3류(폭 8m 미만): 도로의 폭이 다소 좁을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한됩니다.

* 상대보호구역 (다수): 교육환경 보호 관련 시설(학교) 인접으로 인한 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역 (수정재): 문화재 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 중점경관관리구역 (도솔산): 경관 관련 규제 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 이용 현황 및 관리 리스크

건물은 1층 계단실, 2~4층 다가구주택(5가구), 5층 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 다가구주택으로 5가구의 임대 현황 및 관리가 필요할 수 있습니다. (단, 임차인의 대항력 없음)

6.3. 주변 환경 및 잠재적 문제점

주변 지역은 정비된 주택지대로, 특별한 혐오시설이나 소음/악취 등 주거환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 검색 결과상 확인되지 않았습니다. 다만, 도마·변동 지역의 전반적인 도시 재개발 계획 등은 향후 지역 가치 변동 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 현장 조사 필수 항목

건물 내부의 정확한 현황 확인이 어려울 수 있으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 현장 방문을 통해 내부 구조, 상태, 관리 현황 등을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 변동에 위치한 다가구주택으로, 주변 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역에 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정평가는 7억 4천만 원대입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리나 보증금이 없어 권리분석상 매우 안전한 물건입니다. 다만, 제2종일반주거지역 외 다수의 토지이용 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 건물은 다가구주택과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 5가구의 임대 관리가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 무권리 인수: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 대전 서구의 주택지대에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 다양한 수익 모델: 다가구주택 및 근린생활시설로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역으로, 향후 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

감정가: 743,242,480원.

본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가 743,242,480원을 기준으로, 최저매각가격 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석 등이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.