나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30842 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물내 제302호로서, (사용승인일 : 2018.01.15) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 평지로서 "주거용"으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30842 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 3층302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 169,000,000원

* 토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

* 건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2018년 1월 17일 접수된 우리은행 근저당권입니다.

* 등기부 요약:

* 을1: 우리은행 근저당권 (62,160,000원, 2018-01-17) - 매각으로 소멸 예상

* 을2: 김지후 주택임차권 (91,900,000원, 전입 2020-05-04, 확정 2020-03-30) - 대항력 없음, 배당신고 2023-11-13

* 주택도시보증공사 (임차인 김지후) 주택임차권 (119,360,000원, 전입 2020-05-04, 확정 2020-03-30) - 대항력 없음, 배당신고 2023-11-13

* 갑4: 주식회사신우산업개발 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-08-10) - 매각으로 소멸 예상

* 갑5: 주택도시보증공사 강제경매 (141,245,848원, 2025-10-20) - 본 경매 사건 (2025타경30842)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 154,060,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 91,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-04

* 확정일자: 2020-03-30

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김 )

* 보증금: 119,360,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-04

* 확정일자: 2020-03-30

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

* 인수되는 권리: 본건 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담(임대차 보증금 등)은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 아파트 단지와 학교, 자연림이 어우러진 주거 및 교육 환경 중심의 지역입니다.

* 아파트 정보: '신우희가로아파트' 단지 내 물건으로, 2018년 1월 15일 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다. 총 11개 동, 741세대로 구성되어 있습니다.

* 인근 시설: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 학군이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물 내 109동 3층 302호입니다. (사용승인일: 2018.01.15)

* 면적 정보:

* 토지 지분: 49.2715㎡ (약 14.9평)

* 건물 전용 면적: 59.8332㎡ (약 18.1평)

* 마감 및 설비: 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 창호는 섀시창호입니다. 도시가스 난방, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 주차대수는 868대(기계식 주차 705대, 외부 기계식 주차 163대)로, 세대당 주차 가능 대수가 충분하여 주차 스트레스는 적을 것으로 예상됩니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 김 외 주택도시보증공사가 임차권 등기를 하였으나, 모두 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수해야 하는 상황입니다. 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 협의 명도: 대항력 없는 임차인이므로 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상되나, 배당 결과에 따라 일부 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 탐색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (주거, 학교, 자연림 위주 환경)

1.6. 종합 의견

* 본건은 2018년 준공된 신축급 아파트로, 충주기업도시 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 높은 지역에 속합니다.

* 권리관계가 매우 명확하여 낙찰자가 인수할 법적 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 수 있으며, 미회수분 발생 시에도 낙찰자에게 전가되지 않습니다.

* 주변 학군 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 비교적 짧은 준공 연수로 관리가 용이하며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 기업도시 개발 호재: 충주기업도시 내 입지로, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리분석: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 과정이 순탄할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 학교, 공원 등 생활 편의 및 교육 환경이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 169,000,000원입니다.

* 최근 실거래가는 2026년 6월 23일 150,000,000원 (59.95㎡), 2026년 6월 23일 148,000,000원 (59.83㎡), 2026년 7월 1일 150,000,000원 (59.83㎡)으로, 약 148,000,000원에서 150,000,000원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

* 건물 면적이 59.83㎡(약 18.1평)임을 감안할 때, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 160,000,000원에서 165,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 명도 용이성과 권리관계의 명확성을 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위한 전략이 필요합니다.

* 추천 입찰가: 162,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.