나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58262 [1] 경기도 수원시 팔달구 교동 142-15 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 팔달구 소재 '힐스테이트푸르지오수원' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상업시설, 업무시설, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 남측 인근에 수인분당선 매교역이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 4층 402호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임. (별지 '내부구조도'참조)

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비, 개별난방설비 등이 되어 있으며, 주차장 시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 주거용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 개설되어 있으나 진출입은 곤란하고, 남동측 포장도로를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(수원화교중정소학교), 비행안전제6구역(전술), 도시 교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등 /대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2026.4.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58262 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 교동 142-15, 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

* 토지지분: 10.687㎡

* 건물면적: 31.95㎡ (약 9.67평)

* 건물지분: 31.95㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 건물 정보

* 건축연도: 2018년 6월 (사용승인일 2018.06.11)

* 층수: 10층 건물 중 4층 402호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 전용면적: 31.95㎡ (약 9.67평)

* 공급면적: (도시형생활주택의 경우 전용면적 위주로 표기)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 수원시 팔달구 교동 소재 '힐스테이트푸르지오수원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근에 수인분당선 매교역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 서측으로 중로가 개설되어 있으나 진출입은 곤란하며, 남동측 포장도로를 통하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 4일 접수된 주식회사인터넷청과의 근저당권 (120,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 임차권, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리로서, 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 25일

* 확정일자: 2020년 12월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 2026년 4월 22일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인은 대항력을 행사할 수 없으며, 보증금 229,000,000원은 인수되지 않습니다.

* 임차보증금 인수 금액: 0원.

* 임대관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 주변 환경: 상업시설, 업무시설, 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 수원화교중정소학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 및 업무 기능이 결합된 지역 특성을 보입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 주거용 건물 거래 사례가 확인됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 매교역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 수원화교중정소학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으나, HUG의 조건 변경 내용 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인지 여부 및 정확한 임대 조건이 파악되지 않았습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시 교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 이용 계획 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 교동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리하며 상업, 업무, 주거 기능이 혼재된 지역에 속합니다. 감정가는 1억 7,100만원이나, 최근 동일 면적 및 주소지의 실거래가가 1억 3,500만원으로 확인되어 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, HUG 인수조건 변경 등의 특수사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 편리성: 수인분당선 매교역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 입지적 장점: 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기로 인해 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 합리적 시세: 최근 실거래가를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 경쟁력 있는 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적의 실거래가가 135,000,000원으로 확인되었고, 감정가는 171,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 최근 실거래가 수준인 135,000,000원에서 감정가 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 135,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.