나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53179 [1] 경기도 광주시 문형동 419-2 천순리아모빌 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 "북용인IC" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 단독주택, 다세대주택,근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물중 3층 302호로서 외벽: 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임. (사용승인일자:2013.8.16)

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 약 4-5미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

본건 건물에 집합건축물대장상 등재되지 않은 지하1층(창고로 이용)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53179 (1)

소재지: 경기도 광주시 문형동 419-2 천순리아모빌 에이동 3층302호

건물명: 천순 리아모빌 A동

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물중 3층 302호

사용승인일자: 2013년 8월 16일

감정가: 170,000,000원

면적:

토지면적: 60.25㎡ (약 18.23평)

토지지분: 60.25㎡ (약 18.23평)

건물면적: 54.34㎡ (약 16.44평)

건물지분: 54.34㎡ (약 16.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 광주시 문형동 소재 "북용인IC" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

인접 도로상태:

본 건 남서측 및 북서측으로 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 27일 접수된 웰컴저축은행 주식회사의 가압류 (수원지방법원 2022카단61407)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

주요 권리관계:

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 174,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 8월 31일

확정일자: 2020년 8월 4일

배당신고일자: 2022년 10월 11일

대항력: 없음 (주택도시보증공사가 인수조건 확약서를 제출하였으며, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였습니다.)

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

주택도시보증공사의 임차권등기(을9)가 존재하나, HUG의 대항력 포기 및 인수조건 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있으나, HUG의 확약으로 인해 이 위험은 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

* 기타 등기 현황:

소유권 이전(허정욱, 강민수), 가압류(웰컴저축은행), 압류(화성시), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 204,490,547원

4. 상권분석

주변 지역 이용 현황:

본 건이 속한 지역은 주거 시설(단독주택, 다세대주택)과 상업 시설, 그리고 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 복합 용도 지역입니다.

주변 거래 사례 분석:

최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 문형낙원타운하우스(14동): 2013년 준공, 전용면적 74.3㎡, 2026년 5월 21일 171,000,000원에 거래되었습니다.

* 문형빌라(나동): 1993년 준공, 전용면적 57.74㎡, 2026년 5월 7일 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 낙원타운하우스(4,5동): 2013년 준공, 전용면적 58.14㎡, 2026년 5월 1일 168,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 2013년 준공된 다세대주택으로, 건축 연도 및 면적(54.34㎡)이 유사한 "낙원타운하우스(4,5동)"의 최근 매매가(168,000,000원)를 참고할 때, 시장 가치가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경:

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 일반적인 주거 생활이 가능합니다.

설비 내역:

도시가스 설비, 급배수 위생 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설:

북용인IC 인근으로 차량을 통한 이동이 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

주변에는 주택 외 근린생활시설 및 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 주거 편의 시설은 보통 수준으로 예상됩니다.

잠재적 혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 지역 특성상 일부 환경적 요인은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

미등기 지하:

집합건축물대장상 등재되지 않은 지하 1층(창고로 이용)이 존재합니다. 이는 추후 건축물대장 정리 또는 법적 문제 발생 소지가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대차 관계:

임대 관계가 미상으로 되어 있어, HUG 임차인 외에 다른 임차인이 존재하는지, 그들의 점유 및 권리 관계는 어떠한지에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경:

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 및 향후 이로 인해 발생할 수 있는 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

신축급 건물:

2013년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최신 축에 속하여 즉각적인 대규모 수선이 필요하지 않을 가능성이 높습니다.

권리관계의 명확성:

HUG 임차권등기의 경우, HUG 측에서 대항력을 포기하고 인수 조건 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금이 0원으로 책정되었습니다. 이는 권리 인수 부담이 적다는 점에서 매우 긍정적인 요소입니다.

교통 및 입지:

북용인IC 인근에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

합리적인 감정가 및 시세:

주변 유사 물건의 최근 매매가와 비교했을 때, 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있으며, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 2013년 준공의 다세대주택입니다. 권리 분석 결과, HUG 임차권등기의 복잡성이 있었으나 HUG 측의 대항력 포기 및 인수 조건 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원으로 확인되어 권리관계가 매우 명확해졌습니다. 이는 투자자에게 큰 부담이 없는 요소입니다. 주변의 유사한 신축급 다세대주택 매매 사례와 비교 시, 본 건의 감정가는 시장가치와 부합하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 미등기 지하 창고 존재, 복합 용도 지역의 특성 등은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 전반적으로 안정적인 투자 기회를 제공하는 물건으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매 사례(약 16,800,000원 ~ 171,000,000원)와 본 건의 감정가(170,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다. HUG 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 시장 경쟁 상황에 따라 결정될 수 있으나, 보수적으로는 감정가 수준에서, 공격적으로는 약간 상회하는 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 권리관계 분석을 바탕으로, 본 건에 대한 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

추천 입찰가: 167,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.