나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13471 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-130 가온팰리스 씨동 3층 303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 "정릉문화복지센터" 동측에 인근에 위치하며 주위는 아파트,주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건물로서, 외벽 : 벽돌붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의토지로서, 도시형생활주택 건부지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측,동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 206-130 가온팰리스 씨동 3층 303호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13471 (1)이며, 감정가는 289,000,000원입니다.

토지 면적은 25.35㎡ (약 7.67평)이며, 건물 면적은 39.46㎡ (약 11.94평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 한 이며, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 "정릉문화복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 부산지방법원 2023카단105644 (갑3, 가압류)입니다.

등기부상 소유권 보존은 2020년 6월 23일, 소유권 이전은 2021년 10월 22일에 이루어졌습니다.

을구 순위 3번의 주택임차권 (권리자: 홍 )은 2023년 6월 20일 접수되었으며, 금액은 263,000,000원입니다.

이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 전입일자(2021년 9월 6일) 및 확정일자(2021년 8월 5일) 또한 말소기준권리보다 선순위이므로, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

따라서, 본 경매 절차에서 주택임차인의 보증금 263,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

본 건의 채권 총액은 약 1,283,000,000원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 및 연립 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월, 38.76㎡(약 11.72평)의 다세대 주택이 118,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 10,068,250원 수준입니다.

2026년 5월, 53.22㎡(약 16.09평)의 다세대 주택이 140,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 8,700,000원 수준입니다.

2026년 5월, 55.68㎡(약 16.84평)의 연립 주택이 234,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 13,895,000원 수준입니다.

본 물건은 2020년에 건축된 신축 도시형생활주택으로, 면적은 39.46㎡(약 11.94평)입니다.

주변 시세 대비 신축 건물이라는 점을 감안하면, 연식 있는 다세대/연립 주택의 거래가보다는 높은 가치를 가질 수 있습니다.

하지만, 감정가 289,000,000원(평당 약 24,196,000원)은 최근 거래된 연립/다세대 주택의 평당 단가보다 현저히 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 위치한 정릉동 일대는 주거 지역으로서 아파트, 다세대 주택, 단독 주택 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 정릉문화복지센터가 있어 지역 주민 편의 시설 이용이 용이하며, 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 건물 내에는 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(홍 )의 보증금 263,000,000원입니다.

본 물건의 감정가 289,000,000원은 임차인의 보증금과 크기 차이가 크지 않아, 배당 시 보증금 전액 변제가 어려울 경우 매수인이 상당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

또한, 본 물건은 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으나, 해당 지정 기간(2025.08.21. 및 2025.10.15.까지)이 경과하여 현재는 해당 제한은 없는 것으로 판단됩니다. (보고서 작성 시점 기준)

일반적인 주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 액수가 감정가와 유사하여 인수해야 할 보증금 부담이 매우 큰 상황입니다.

주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 투자 가치 판단 시 인수해야 할 임차인 보증금과 총 투자 비용을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서의 장점 (짧은 건축 연식).

역세권은 아니지만, 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 289,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 263,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점과 주변 시세 분석 결과가 감정가보다 낮을 수 있다는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질 가치 대비 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

신중한 접근을 위해, 인수 보증금 부담을 제외한 순수 물건 가치를 고려한 예상 입찰가는 200,000,000원을 제안합니다.

본 입찰가는 보수적인 관점에서 설정되었으며, 실제 총 투자 비용은 인수 보증금을 포함하여 산정해야 합니다. 따라서 총액이 매우 높아질 수 있음에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.