나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8939 [1] 제주특별자치도 제주시 이호이동 1397-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연감정 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이호이동 소재 "오도마을복지회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 나지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거기타 및 일부 도로등입니다. 기호 (3) : 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거기타 및 일부 도로등입니다.

인접 도로상태

기호 (1,3) : 서측으로 폭 약 3미터 내외의 (막다른)콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,3) : 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 (1,3) : 공부상 지목이 '대'이나, 현황 주거기타 및 일부 도로등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 2003.05.16.) - 외벽 : 사이딩 치장 마감 등 - 내벽 : 판넬노출 마감 등 - 바닥 : 데코타일 마감 등 - 창호 : 샤시창 등입니다. 기호 (4) : 벽돌조 슁글지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1995.04.03.) - 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 - 창호 : 샤시창 등입니다. 기호 (4-부속) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, [사용승인(증축)일자 : 2000.08.10.] - 외벽 : 판넬노출 마감 등 - 내벽 : 판넬노출 마감 등 - 바닥 : 콘크리트 마감 등 - 창호 : 샤시창 등입니다.

이용상태

기호 (2) : 제2종근린생활시설(사무실)입니다. 기호 (4) : 주택입니다. 기호 (4-부속) : 창고입니다.

설비내역

기호 (2) 및 기호 (4)-주택부분은 공히 기본전기설비, 기본위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호 (4)-주택부분은 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 일반건축물대장에 등재되어 있는 본건 건물 기호(4)의 창고 부분은 등기사항전부증명서상 미등기 상태로, 일반건축물대장상 현황(부속건축물 1동, 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 18.82㎡) 등을 기준하여 평가하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8939 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이호이동 1397-4

용도: 근린시설

감정가: 245,940,000원

토지면적: 214.00㎡ (약 64.7평)

건물면적: 70.00㎡ (약 21.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서제주새마을금고 (추정)

2. 입지조건

주위환경:

본건은 제주특별자치도 제주시 이호이동 소재 "오도마을복지회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 나지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지형태 및 이용상태:

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서, 현재 주거 기타 및 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다.

인접도로상태:

서측으로 폭 약 3미터 내외의 (막다른) 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 가축사육제한구역, 제3종 구역(가지구), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

건물 구조 및 이용상태:

* 기호 (2): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물 (2003.05.16 사용승인) - 제2종근린생활시설(사무실)

* 기호 (4): 벽돌조 슁글지붕 단층 건물 (1995.04.03 사용승인) - 주택

* 기호 (4-부속): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물 (2000.08.10 증축) - 창고

3. 권리분석

말소기준권리:

2003년 08월 12일 접수된 신엄새마을금고 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없습니다.

인수되는 권리 (보증금 합계):

0원 (기재된 임차인 전원 대항력 없음)

임차인 현황:

* 임차인: (주)해피데이

보증금: 500,000원

차임: 125,000원

전입(사업)일자: 2023-11-15

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사우수종합건설

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2016-06-09

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사한영기전

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-01-14

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

건물 미등기 부분:

건물 기호 (4)의 창고 부분은 등기사항전부증명서상 미등기 상태이나, 일반건축물대장에는 등재되어 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 소재한 이호이동 지역은 제주시의 서부에 위치하며, 주거 지역과 일부 근린생활시설 및 나지가 혼재된 지역입니다. 오도마을복지회관 인근으로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

주변 상업 시설 현황:

부동산임의경매 정보에 제공된 내용만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 점으로 미루어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

오도마을복지회관이 인근에 위치합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등)은 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색이 필요합니다.

주변 교육시설:

본건 주변의 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 제주시 내에 위치하므로 인근 초, 중, 고등학교 등의 접근성은 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

일괄매각:

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 개별 매각을 통한 분리 거래는 불가능합니다.

토지 이용 현황:

공부상 지목은 '대'이나, 현황 주거 기타 및 일부 도로 등으로 이용되고 있어, 토지 이용에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

건축 제한 관련 사항:

* 고도지구(25M 이하) 지정으로 신축 및 증축 시 높이 제한이 있을 수 있습니다.

* 제3종 구역(가지구) 및 장애물제한표면구역은 공항 관련 규제로 인해 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 해당 지역의 보존 및 관리 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

* 건축계획심의대상구역으로 건축 전 심의 절차가 필요할 수 있습니다.

미등기 창고:

건물 기호 (4)의 창고는 등기되지 않은 상태로, 이로 인한 법적 제약 또는 명도 시 문제가 발생할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 인근에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 시내권에 위치한 근린생활시설 및 주택 용도의 복합 건물입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지 이용 현황의 일부 도로 포함, 다양한 건축 제한 구역 지정, 그리고 미등기 창고의 존재는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 일괄매각 조건으로 인해 토지 및 건물 전체의 활용 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하단의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 혼합 용도 활용 가능성: 근린생활시설(사무실), 주택, 창고 등 복합적인 용도로 활용하여 임대 수익 창출 또는 자체 사용이 가능합니다.

* 입지 접근성: 제주시 생활권 내에 위치하며 차량 접근성이 양호하고, 인근에 대중교통 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 245,940,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 (인수 보증금 0원), 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 제시된 토지이용 계획 및 건축 제한 사항, 미등기 부분 등 리스크 요인을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.