나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8945 [1] 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 641-1 제1층 제101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 소재 '동홍사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 내 1층 101호, 2층 201호건으로서, (사용승인일자: 2021.03.11) 외벽: 데코타일마감, 드라이비트마감 등, 내벽: 페인팅마감, 벽지마감 등, 바닥: 타일마감, 강마루마감 등, 창호: pvc샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설임. 일련번호(2): 오피스텔임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 7미터, 서측으로 촉 약 10미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① :제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조 성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건 건물의 현장표시는 ‘AMIGA’임. ② 일련번호(2)는 공부상 ‘201호’로 등재되어 있으나, 실제 현장표시 ‘201호, 202호’로 표시되어 2개호실로 이용중인 것으로 사료됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 641-1번지에 소재한 오피스텔이며, 제주지방법원 2025타경8945 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 404,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구성

토지면적은 55.03㎡ (약 16.64평)이며, 건물면적은 111.35㎡ (약 33.68평)입니다. 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

1.3. 건물 정보

건물의 사용승인일자는 2021년 3월 11일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 5층 건물 중 제1층 제101호입니다. 건축물대장상 건물 전체 용도는 공동주택으로 표기되어 있으나, 본건은 현황 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서귀포시의 주요 교차로 중 하나인 '동홍사거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 주요 지방도가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 권리 관계

본건은 공동담보로 인한 임의경매 물건입니다. 등기부등본 상 소유권 보존, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 설정 내역이 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리(을4: 2023.05.31 접수된 제주시수산업협동조합 근저당권)를 기준으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 정영호 씨가 보증금 8,000,000원, 차임 8,000,000원으로 신고하였으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 이에 따라 본건 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

동홍사거리 인근 지역은 서귀포시 내에서도 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 본건 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권 수요를 충족시키고 있습니다.

4.2. 업종 분석

주거 및 상업 혼재 지역의 특성을 가지므로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 서비스업, 소매업, 음식점 등이 발달할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 인근 및 동홍사거리 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 마트, 음식점, 카페 등을 쉽게 이용할 수 있습니다. (예: 홈플러스 메가푸드마켓 서귀포점, 노브랜드 서귀포서홍점 등)

5.2. 교육 시설

본건 인근에 서귀북초등학교(약 0.1km), 서귀포고등학교(약 0.3km), 서귀중앙여자중학교(약 0.6km) 등 교육 시설이 소재하고 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

주변에 다양한 식당가(예: 육싸롱, 봉자막창, 참맛골 등)가 있어 외식 및 여가 활동을 즐기기 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

등기부 상 다수의 권리 설정이 존재하나, 이는 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이므로 법적 리스크는 크지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 권리 관계에 대한 정확한 법적 검토는 필수적입니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 건물 자체의 물리적 하자 여부는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 동홍동의 핵심 상권인 동홍사거리에 인접한 신축급 오피스텔입니다. 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 면적이 넓어 활용도가 높을 것으로 보입니다. 우수한 교통 접근성과 주변 편의시설 이용이 편리한 점은 큰 장점입니다. 권리 관계가 복잡해 보이나, 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 최근 시장 시세와 감정가와의 격차를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대수익 창출에 용이합니다.

* 우수한 입지: 동홍사거리 인근으로 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 제공합니다.

* 넓은 면적: 111.35㎡ (약 33.68평)의 넓은 면적으로 다양한 활용이 가능합니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리 없이 말끔하게 정리되는 물건입니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 소유권 확보가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 404,000,000원입니다. 주변 유사 면적 및 신축 오피스텔의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건은 2021년 준공된 신축 건물임을 감안하여 감정가 수준 또는 약간 하향한 가격에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최근 유사한 크기(약 84㎡)의 오피스텔 실거래가가 2억 9천만원 수준으로 확인되는 점과, 본건의 넓은 면적(약 111㎡) 및 신축임을 감안할 때, 평당 가격으로 환산하면 감정가가 비교적 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 360,000,000원에서 380,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 90~94% 수준으로, 신축 건물 프리미엄과 넓은 면적을 고려한 보수적인 접근입니다. 단, 시장 상황 및 경쟁 물건의 수량에 따라 입찰가는 유동적으로 조절해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.