나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9462 [1] 대구광역시 수성구 지산동 761 녹원맨션 106동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '대구지방경찰청' 북서측 인근에 위치하는 "녹원맨션 제106동 13층 제1305호" 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성된 정비된 주택지대임.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대구도시철도 3호선 '수성못역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 13층 제1305호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감 바닥 : 일반바닥재, 타일 등 마감 창호 : 섀시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 중앙난방설비, 도시 가스공급설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

단지 내부에 계획도로를 사이에 두고 조성된 2필 일단의 부정형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 5차선, 북측,동측으로 왕복 2차선, 서측으로 폭 약8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35~40m)(접합), 소로2류(폭 8~10m)(접합), 소로 3류(폭 8m미만)(접합), 중로2류(폭 15~20m)(국지도로)(접합),중로3류(폭 12~15m)(접합), 가축 사육제한구역, 상대보호구역(개나리유치원, 남양학교, 능인중고등학교), 절대보호구역(능인중 고등학교) 기호(2)토지 : 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35~40m)(접합), 소로2류(폭 8~10m)(접합), 가축 사육제한구역, 상대보호구역(개나리유치원, 남양학교, 능인중고등학교)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동 761번지에 위치한 녹원맨션 106동 13층 1305호 아파트입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경9462 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 1989년 5월 25일 사용승인되었습니다.

본 물건의 감정가는 373,000,000원입니다.

토지 면적은 47.11㎡ (약 14.25평)이며, 건물 면적은 84.96㎡ (약 25.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '대구지방경찰청' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 대구도시철도 3호선 '수성못역'이 소재하여 교통 환경은 대체로 양호한 편입니다.

남측으로는 왕복 5차선, 북측 및 동측으로는 왕복 2차선, 서측으로는 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 대로1류, 소로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류 등의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(개나리유치원, 남양학교, 능인중고등학교), 절대보호구역(능인중고등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.주변시설

단지 인근에 대구지방경찰청이 위치하고 있으며, 대구도시철도 3호선 수성못역을 이용할 수 있습니다.

교육시설로는 개나리유치원, 남양학교, 능인중고등학교 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 좋습니다.

근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 중소기업은행 근저당권(84,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 438,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하며, 이는 을구 5번 전세권설정등기(2015년 7월 31일 접수, 전세보증금 210,000,000원)로, 매수인에게 인수됩니다.

따라서 본 물건의 낙찰자는 해당 전세금을 부담해야 합니다.

1.2. 1.임차인 정보

본 물건에는 대항력 있는 임차인으로 이미옥 씨가 거주 중입니다.

- 보증금: 220,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2013년 7월 29일

- 확정일자: 2015년 7월 20일

- 배당신고일자: 2025년 12월 3일

- 대항력: 있음

- 비고: 현재 전입일자를 기준으로 대항력이 있으며, 해당 임차인의 보증금 중 인수되는 금액이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. (제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 전세권이 인수되는 점으로 미루어 임차인 권리관계에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 대구 수성구의 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

대구지방경찰청 등 관공서가 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 대구 도시철도 3호선 수성못역과 인근 버스 정류장을 통해 시내외 접근이 용이합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 대구지방경찰청 등 관공서가 가깝습니다.

교육: 개나리유치원, 남양학교, 능인중고등학교 등 교육기관이 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

단지 정보: 녹원맨션은 1989년 건축된 아파트로, 총 9개동, 542세대로 구성되어 있으며, 최고 14층 높이입니다. 총 286대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

아파트 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 인수되는 전세권(210,000,000원)입니다. 낙찰자는 이 금액을 부담해야 하므로, 실제 매입 비용을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

대항력 있는 임차인(이미옥)이 존재하며, 전입일자가 2013년으로 오래되었고, 확정일자도 갖추고 있어 임차인의 권리 보호 가능성이 높습니다.

건물이 1989년 준공되어 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

'정비구역'에 속해 있어 향후 재개발 또는 재건축 가능성이 있으나, 구체적인 계획 및 진행 상황에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 대구 수성구의 안정적인 주거지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호하고 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

하지만 인수되는 상당한 금액의 전세권과 대항력 있는 임차인의 존재는 중요한 부담 요인입니다.

이러한 권리관계를 면밀히 분석하고, 인수되는 비용을 고려한 합리적인 입찰가 책정이 반드시 필요합니다.

정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력도 있으나, 이는 불확실성이 따릅니다.

1.7. 투자 포인트

대구 수성구라는 우수한 입지 조건과 대구 도시철도 3호선 수성못역 인근의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

지역 내 선호도가 높은 주거 지역에 위치하며, 주변 학군도 양호한 편입니다.

정비구역 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(84.96㎡)의 아파트 거래가 2026년 5월 350,000,000원, 2026년 6월 345,000,000원에 이루어졌습니다.

이는 본 물건의 감정가(373,000,000원)와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

그러나 본 물건은 매수인에게 210,000,000원의 전세권을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

따라서 낙찰가가 210,000,000원에 최근 시세인 약 345,000,000원에서 350,000,000원 수준이 된다면, 총 매입 비용이 시장 가격과 비슷해지거나 높아질 수 있습니다.

이에 따른 위험 부담(노후 건물, 정비구역 불확실성 등)을 감안할 때, 입찰가 산정 시 인수되는 전세금을 제외한 금액을 기준으로, 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 거래가를 기준으로 약 347,500,000원에서 인수되는 전세금 210,000,000원을 제외하면, 실질적인 입찰 희망가는 약 137,500,000원 수준이 됩니다.

이에 더해 권리 인수 및 기타 리스크를 고려한 적정 낙찰가율을 적용하여, 예상 입찰가는 130,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.