나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9496 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1190-2 낙원 1동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '수성고등학교' 동측 인근에 위치하는 '낙원아파트 제1동 제2층 제205호'로서, 주위일대는 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제1동 제2층 제205호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 북동측 하향 완경사지에 계단식으로 정지되어 있으며 '아파트부지'임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국예술유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인 하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원 2025타경9496 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9496 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1190-2, 낙원 1동 2층 205호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 146,000,000원

* 토지면적: 44.95㎡ (약 13.60평)

* 건물면적: 56.31㎡ (약 17.03평)

* 매각대상: 토지와 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 하나카드주식회사 (가압류 및 강제경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 지산동에 위치하며, '수성고등학교'의 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로 및 소로2류가 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 여러 교육 시설(무지개유치원, 수성고등학교, 한국예술유치원)의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 9일 현대카드의 가압류(갑9)가 말소기준권리입니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액은 약 67,708,591원입니다.

* 강제경매 신청 채권자: 하나카드주식회사가 2025년 10월 14일 강제경매를 신청하였습니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 주거 목적의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 본건은 1987년 9월 3일에 사용 승인된 '지산낙원아파트' 1동 205호입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층에 해당하며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 바닥재, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 도시가스 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 인근에 수성고등학교, 무지개유치원, 한국예술유치원 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1987년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 내부를 확인하지 못해 정확한 내부 구조 및 마감 상태를 알 수 없습니다. 동 유형 건물의 일반적인 상태를 참고해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 상대보호구역 지정으로 인해 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 고려해야 할 요소입니다.

1.6. 종합 의견

대구 수성구 지산동의 주거 지역에 위치한 본 아파트 경매 물건은 깨끗한 권리 관계와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 건물의 노후화와 내부 상태 미확인, 그리고 최근 실거래가와의 가격 차이를 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 모든 기존 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 지역적 이점: 수요가 꾸준한 대구 수성구 내 아파트입니다.

* 실수요자 접근성: 주거 밀집 지역 내 위치하여 실수요자들의 관심을 받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 정보:

* 2023년 8월: 130,000,000원 (5층)

* 2024년 4월: 122,500,000원 (4층)

* 감정가: 146,000,000원

최근 4층 및 5층 거래 사례가 1억 2천만원대에서 1억 3천만원대임을 고려할 때, 본건(2층)의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 건물의 노후도와 내부 미확인 상태, 2층이라는 점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

상기 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장하며, 내부 수리 비용 및 기타 발생 가능 비용을 고려한 자금 계획을 수립하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.