나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51556 [1] 전라남도 영암군 시종면 구산리 1-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 영암군 시종면 구산리 소재 "회정마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답 등 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 단독주택 부지임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

- 별첨 "사진용지"와 같이 본 건 토지 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)~(ㄹ)이 소재하고 있으며, 현황에 의거 개략적인 실측 면적으로 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가하였는 바, 경매진행시 소유권 등 권리관계, 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람. - 별첨 "사진용지" 와 같이 본 건 토지 기호(1) 지상에 "기호(a)- 제시외수목(무화과 등 화단포함)" 이 소재하고 있으며 제시외수목 가액을 감정평가명세표에 별도 기재하였는 바, 제시외 수목 기호(a)의 소유권 등 권리관계, 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 벽돌조 스라브지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 별첨 "사진용지"와 같이 본 건 토지 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)~(ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2) 기타 참고사항 -

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
일괄매각. 제시외 건물 및 수목(무화과 등 화단 포함) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51556 (1) 사건번호의 본건은 전라남도 영암군 시종면 구산리 1-9에 위치한 단독주택입니다.

토지 전체 면적은 400.00㎡(약 120.91평)이며, 본 경매 대상 토지의 지분 면적은 66.68㎡(약 20.17평)입니다.

건물 전체 면적은 72.64㎡(약 21.98평)이며, 본 경매 대상 건물의 지분 면적은 12.11㎡(약 3.66평)입니다.

본 물건은 토지와 건물 지분만 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 동양자산관리대부주식회사이며, 감정가는 103,988,100원(약 1039.88만원)입니다.

본 경매 물건에는 제시외 건물 107.98㎡와 수목(무화과 등 화단 포함)이 일괄 포함되어 매각됩니다.

주택의 주요 구조는 벽돌조이며, 지붕은 스라브 지붕입니다.

건물은 2001년 4월 3일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 영암군 시종면 구산리 소재 "회정마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답 등 농경지가 혼재하는 농촌 지대입니다.

차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지는 세장형의 평지로 단독주택 부지로 이용되고 있으며, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 소로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물의 지분 매각으로 진행됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 10월 21일 동양자산관리대부주식회사의 2번 문재윤 지분 강제경매개시결정입니다.

이 외에 문운렬 소유권이전(2000년 9월 7일) 및 문민숙 외 5명 소유권이전(2025년 9월 23일, 상속) 이력이 있습니다.

등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

본 건은 지분매각 물건으로, 공유자우선매수 신고가 있으며, 특별매각조건으로 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

임차인 현황은 별도로 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재하는 농촌 지역으로, 상업 시설이 밀집한 상권보다는 전원생활이나 농업에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 전라남도 영암군 시종면 일대의 토지 가격은 면적, 지목, 지역별 용도에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

예시로, 시종면 월악리 답 909평(약 3003.7㎡)이 평당 8만원(1㎡당 2만원)에 거래된 사례가 있으며, 시종면 신연리 3596.6㎡(약 1087.9평) 토지가 9,700만원에 직거래된 사례도 있습니다. 또한, 시종면 태간리 743.3㎡(약 225평) 토지는 1,650만원에 매매된 사례가 확인됩니다.

주택의 경우, 시종면 구산리 대지 449㎡(약 136평) 토지에 2001년 건축된 주택이 1억 5천만원에 매매된 사례가 있으며, 시종면 월롱리 토지 390㎡(약 118평)에 연면적 78.3㎡(약 23.7평) 주택이 6천 8백만원에 매매된 사례도 있습니다.

이러한 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건 토지 지분(66.68㎡) 및 건물 지분(12.11㎡)의 가치는 전체 감정가 103,988,100원 중 지분 비율(약 16.67%)에 해당하는 약 17,337,775원 수준으로 산정할 수 있습니다. 그러나 이는 제시외 건물 및 수목의 가치를 제외한 것이며, 실제 시장 가치는 추가적인 고려가 필요합니다.

본 물건 소재지인 시종면 구산리 인근에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 영암 시종면 신학간척지 주변에서 부유 쓰레기 수거 활동이 있었던 기록이 있으며, 이는 지역 환경 관리에 대한 중요성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 환경은 조용하며, 농경지와 주택이 혼재된 전원생활에 적합한 환경입니다.

향후 개발 가능성으로는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 건축 규제 범위 내에서 추가적인 건축이나 개량이 고려될 수 있습니다.

공부와의 차이는 현재까지 발견되지 않았습니다.

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있으며, 주택으로 이용 중에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 토지와 건물 지분만 매각되는 물건으로, 공동 소유자들과의 관계 및 향후 이용 협의가 필요합니다.

공유자우선매수권이 존재하므로, 낙찰자가 결정되더라도 공유자가 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 위험이 있습니다. 이는 실거주 또는 투자 목적 시 중요한 고려 사항입니다.

제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되므로, 이에 대한 권리 관계 및 실질적인 이용 가치를 사전에 철저히 파악해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 추후 임차인이 있을 경우 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다 (현재 인수 보증금 0원).

이러한 지분 매각 및 공유자 우선매수권은 일반 매각 물건에 비해 경쟁률이 낮거나 유찰될 가능성을 높이지만, 동시에 인수 후 복잡한 권리 관계로 인해 실질적인 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 시종면 구산리에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다.

전원생활을 희망하는 실수요자나, 향후 공동 소유자들과의 협의를 통해 재산권 행사에 유리한 위치를 확보하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 지분 매각이라는 점과 공유자우선매수권이라는 특수한 권리 관계가 존재하므로, 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다.

특히, 공유자우선매수권으로 인해 낙찰받더라도 실제 소유권을 확보하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 철저한 사전 조사(등기부등본, 토지대장, 건축물대장 확인, 현장 답사를 통한 제시외 건물 및 수목 상태 파악, 공유자 현황 및 의사 타진 등)가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시골 지역의 주택 부지 지분으로, 비교적 저렴한 가격으로 부동산에 접근할 기회입니다.

* 제시외 건물 및 수목이 일괄 매각에 포함되어 있어, 활용 방안에 따라 부가 가치 창출이 가능합니다.

* 도시 지역, 준주거지역에 속해 있어 향후 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,988,100원(약 1039.88만원)이며, 토지 및 건물 지분 비율은 약 16.67%입니다.

지분 매각 특성과 공유자 우선매수권 존재, 인수 부담금 없음(0원) 등을 종합적으로 고려할 때, 지분 가치의 60%~70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 지분 감정가 약 17,337,775원의 60%~70%에 해당하는 약 10,400,000원 ~ 12,130,000원 수준입니다.

따라서, 예상 입찰가는 10,400,000원에서 12,130,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.