나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51559 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 목포시 남교동 소재 “중앙파출소” 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 상가, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건 중 제13층 제1304호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료(25년1월-10월) 약 11,353,550원으로 한국전력공사의 단전안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 전라남도 목포시 남교동 1-1에 소재하는 남교크레지움에듀파크 1동 13층 1304호 아파트로, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

1.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트 지붕 25층 건물 중 제13층 제1304호로서, 건축물대장상 주용도는 공동주택이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 새시입니다.

전용면적은 72.75㎡ (약 22.01평)이며, 공급면적은 제공되지 않았습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

건물은 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

본건 아파트의 사용승인일은 2020년 04월 13일입니다.

1.3. 토지 정보

본건은 전라남도 목포시 남교동 1-1에 위치하며, 토지 지분 면적은 26.1047㎡ (약 7.90평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 감정가

본건의 감정가는 207,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "중앙파출소" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 상가, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대입니다. [cite: SUBMITTED_DATA] 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: SUBMITTED_DATA] 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지 남측 및 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. [cite: SUBMITTED_DATA]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권보존은 향원주택주식회사(2020-04-23)이며, 이후 우리은행 근저당권(2020-04-23, 100,800,000원, 말소기준권리) 외 신철우 근저당권(2023-12-21, 850,000,000원, 말소), 장종수 가압류(2024-03-21, 200,000,000원, 말소), 주택도시보증공사 강제경매(2025-10-22, 185,800,000원, 말소), 국민건강보험공단 압류(2025-11-03, 말소) 등이 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 1,336,600,000원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 박성숙 씨가 있으며, 보증금 185,800,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 05월 26일이며, 확정일자는 2020년 04월 28일입니다.

배당신고일자는 2024년 04월 12일이며, 대항력은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

을1 근저당권(우리은행, 2020-04-23, 100,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: SUBMITTED_DATA] 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변은 아파트 단지, 상가, 학교 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. [cite: SUBMITTED_DATA] 인근에 목포중앙여자중학교 등이 있어 교육 시설 이용도 가능합니다.

4.2. 혐오시설 여부

목포시 남교동 일대에서 혐오시설 관련 갈등 사례가 간헐적으로 언급되나, 본건과 직접적인 인접 또는 관련된 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 목포시 대양동 일대에 쓰레기 소각장, 화장장, 납골당 등이 언급된 사례가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상가 및 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 목포중앙여자중학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타

신주소로는 전라남도 목포시 호남로 6 (남교동)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 전기료

건물 전체 세대의 미납 전기료가 2025년 1월부터 10월까지 약 11,353,550원에 달하며, 한국전력공사의 단전 안내서가 있는 상태입니다. 이는 입주 후 추가 부담 또는 전기 공급 중단으로 이어질 수 있는 위험 요인입니다. [cite: SUBMITTED_DATA]

6.2. 채권자 정보

신청 채권자는 임차 보증금 대위 변제자입니다. [cite: SUBMITTED_DATA]

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 타 채무자의 채무 불이행이 본건 경매에 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 중심부에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 상당한 금액의 미납 전기료가 발생하고 있어 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 회수가 어렵지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2020년 준공)로 비교적 깔끔한 상태 유지 가능성.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨 (대항력 없는 임차인).

* 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없고, 미납 전기료 등 추가 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준으로 검토해 볼 수 있습니다. (약 155,250,000원 ~ 175,950,000원)

본 분석은 제공된 정보를 기반으로 하며, 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.