나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12517 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 103동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교시설, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 피.씨조 평스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제606호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측 및 서측으로 포장도로에 접하며 단지 내 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

두정동 1864, 1865번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (우리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성성중학교) <교육환경 보호에 관한 법률> 두정동 1887번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭258m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(우리유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 상대보호구역 (천안성성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 두정동 1909번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (천안성성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 두정동 1910번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 상대보호구역 (천안성성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 두정동 1885번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (우리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (천안성성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12517 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 103동 6층606호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

토지면적: 35.85㎡ (약 10.8평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.1평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 위치한 우성아파트 103동 6층 606호입니다.

주변은 아파트 단지, 학교 시설, 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지는 동측 및 서측으로 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 요약:

말소기준권리: 2017년 7월 25일 한국주택금융공사 근저당권(을7).

매각으로 소멸되는 권리: 갑1, 갑2 소유권이전, 을7, 을8 근저당권, 갑3 임의경매.

등기부채권 총액: 102,900,000원.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 8월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없으므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

주변 상권은 아파트 단지 및 학교 시설과 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

두정동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집하여 지역 내 주거 기능을 형성하고 있습니다.

본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 두정고등학교, 천안성성중학교, 우리유치원 등 교육 시설이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건물 정보:

* 아파트명: 우성아파트

* 준공년도: 1996년

* 최고층: 16층 (해당 물건: 6층)

* 총 세대수: 736세대 (8개동)

* 주차: 총 471대 (지하 자동주차 198대, 옥외/지하 자동주차 273대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연식: 1996년 준공으로 약 30년 가까이 되어 건물의 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 본 물건의 감정가(170,000,000원)가 최근 실거래가(129,500,000원 ~ 150,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

임대 관계: 일반적인 임대 관계는 미상이나, 본건 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동 우성아파트에 위치하며, 양호한 입지 조건과 명확한 권리 관계를 갖춘 아파트입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 건물의 노후화와 최근 실거래가 대비 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 시각으로 입찰가격을 결정해야 합니다.

최근 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 적정 낙찰가를 산정하는 전략이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지: 두정동의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 인프라 이용이 편리합니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸하여 안전하게 취득 가능합니다.

실거주 적합: 비교적 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능하여 실거주 목적 투자에도 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석:

* 2026년 5월 1일: 13층, 59.70㎡, 148,000,000원

* 2026년 6월 14일: 15층, 59.70㎡, 150,000,000원

* 2026년 6월 3일: 4층, 59.70㎡, 129,500,000원

해당 물건은 6층으로, 최근 거래된 4층(129,500,000원)보다는 높고, 13-15층(148,000,000원 ~ 150,000,000원)보다는 낮은 가격대에 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가(170,000,000원)와 최근 실거래가(약 142,833,333원 평균) 간의 차이를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

6층의 가치를 고려하여, 4층 거래가에 비해 약 5%~10% 상향된 금액으로 예측 가능합니다.

이를 종합하여, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

안정적인 투자를 위해 140,000,000원을 기준으로 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.