나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34083 [1] 광주광역시 북구 매곡동 214-16 제1동 제;3층 제314호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공고"서측 인근에 위치한 공간아파트 제1동 제3층 제314호로서, 주변은 아파트단지, 상가, 단독주택, 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 3층 314호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인트마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 상가부지임.

인접 도로상태등

서측으로 차량출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34083 (1)

소재지: 광주광역시 북구 매곡동 214-16 제1동 제3층 제314호 (공간아파트)

용도: 아파트

감정가: 95,000,000원

토지면적: 24.65㎡ (약 7.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) (전용면적)

분양면적: 약 74.33㎡ (추정치, 전체 건물 면적/세대수 기반)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOO (추정)

특이사항: 공동담보

건물 개요:

아파트명: 공간아파트

건축년도: 1991년 3월

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 3층

세대수: 178세대

주차대수: 총 66대

1.1. 입지조건

입지조건

본건은 광주광역시 북구 매곡동에 위치하며, "광주공고" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 상가, 단독주택, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 도로: 본건 건물은 서측으로 차량 출입로가 개설되어 있습니다.

* 교육환경: 광주공업고등학교, 광주예술고등학교, 매곡초등학교, 서일초등학교 등이 인접해 있어 교육 여건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 1998년 11월 23일 접수된 국민은행의 근저당권(권리금액: 15,600,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(소유권 이전, 근저당, 임의경매 개시 결정 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 현재까지 확인되지 않습니다.

등기부채권 총액은 165,600,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계 미상으로 인해 현황 파악이 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본건이 위치한 매곡동 지역은 주거지대로서 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근에 상가 건물이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다수의 학교가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성 가능성도 있습니다.

본건 주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

본건은 1991년 3월에 사용 승인된 공간아파트 1동 3층 314호입니다.

건물은 총 14층 규모이며, 본건은 중간층에 해당합니다.

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

총 178세대 규모의 아파트 단지로, 총 66대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (세대당 약 0.37대)

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 광주 시내 각지로 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 근린시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 대형 병원 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현 임차인 유무 및 계약 내용 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 보증금 인수액은 없으나, 퇴거 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공으로 30년 이상의 건물이므로, 향후 유지보수 및 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간: 178세대 대비 66대의 주차 공간은 다소 부족한 편으로, 주차 관련 불편이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 광주광역시 북구의 주거지대에 위치한 아파트 물건으로, 주변 교육 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

다만, 30년 이상의 건물 노후화와 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자자 입장에서 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 안정적인 주거지대: 아파트 단지, 학교, 상가 등이 밀집된 지역으로 기본적인 주거 수요가 꾸준합니다.

* 양호한 교통 접근성: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 좋아 생활 편의성이 있습니다.

* 경매 시세 차익 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 정보가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가 95,000,000원, 최근 실거래가 86,000,000원 ~ 88,500,000원 (59.94㎡ 기준)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 87,000,000원 ~ 92,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 90,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.