나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31816 [1] 전라북도 완주군 봉동읍 용암리 798-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.11.05

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

전북특별자치도 완주군 봉동읍 용암리 소재 "완주일반산업단지" 내에 위치하며, 부근은 중대형 공장 중 심의 일반산업단지임.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황 부정형 토지로 현황 "공장부지"임. 나. 도로상태 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음. 다. 토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 일반공업지역 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조 및 이용상황 기호(2) 경량철골 조립식구조 조립식판넬지붕 건물로서, 주 기 둥 : H-beam(500×200mm) 벽 체 : 판넬잇기 등. 창 호 : 샷시창호. 이용상황 : "공장"으로 이용중임. 기호(3) 일반철골구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕 4층 건물로서, 주 기 둥 : H-beam(400×400mm) 벽 체 : 판넬잇기 등. 창 호 : 샷시창호. 이용상황 : "공장"으로 이용중임. 나. 설비내역 기호(3)건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음. 다. 공부와의 차이 - 기호(2)건물의 2층(탈의실 75㎡,공구실 75㎡)는 현황 소재불명이며, 공부상 구조는 "경량철골 조립식구조"이나, 현황 "철골조"임. - 기호(3)건물의 등기사항전부증명서상 소재지번은 "798-1,798-2번지"이나, 현황 소재지번은 "798-1번지"임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 열병합발전사업(산업단지 집단에너지사업)을 위한 기계기구로서 현상 및 관리상태 보통이며, 현장조사 당시 운휴중으로 기계기구의 정상가동 여부는 확인되지 않음.

공작물의 현상

-

기타참고사항

가. 임대내역 : 미상임. 나. 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ),(ㄴ) 소재하고 있음. 다. 후첨 "기계기구배치도" 및 "사진용지"와 같이 제시외기계구(A),(B) 소재하고 있음. 라. 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 컨테이너 및 보일러(인접지(798-2번지) 소유) 소 재하고 있음. 마. 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 타인 소유로 탐문조사된 LPG저장소 소재하고 있음. 바. 기호(2)건물은 후첨 "사진용지"와 같이 인접지(798-2번지) 기계기구와 연결되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ)포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계∙기구 송·수전설비 외 15식 포함 (제시외 기구 호이스트 크레인 감정평가서상(A)(B)포함됨. 단 기계기구 16. SCR열교환기소재불명)
2. 목록2. 건물의 2층(탈의실 75㎡,공구실 75㎡)는 현황 소재불명이며, 공부상 구조는 "경량철골조립식구조"이나 현황"철골조"임. 인접지(798-2번지) 기계기구와 연결되어 있음.
3. 목록3. 건물의 등기사항증명서상 소재지번은 "798-1,798-2번지"이나, 현황 소재지번은 "798-1번지"임
4. LPG저장소, 이동가능한 컨테이너 및 보일러(인접지798-2번지 소유) 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31816 (1)

소재지: 전라북도 완주군 봉동읍 용암리 798-1

용도: 공장

감정가: 6,244,452,810원

토지 면적: 4,286.20㎡ (약 1,296.6평)

건물 면적: 2,572.55㎡ (약 778.4평)

건물 제시외 면적: 82.60㎡ (약 25.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인

1.2. 입지조건

* 본 물건은 전라북도 완주군 봉동읍 용암리에 위치한 "완주일반산업단지" 내에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 중대형 공장들이 밀집한 일반산업단지 형태를 띠고 있습니다.

* 동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획상 도시지역, 일반공업지역이며, 가축사육제한구역(절대금지지역) 및 지방산업단지로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리는 2018년 9월 20일 접수된 신한은행의 근저당권 (을16, 7,920,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 정

보증금: 3,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2011-09-27

대항력: 있음

* 임차인 2: 주식회사 엔프로텍 (고 )

보증금: 0원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2014-04-02

대항력: 있음

* 인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다. (단, 임차인 현황의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.)

* 총 등기부 채권액은 8,475,600,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 완주일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 최적화된 입지를 갖추고 있습니다.

* 주변에 다수의 중대형 공장이 소재하여 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 산업단지 자체의 물류 및 지원 시설 접근성이 유리할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에서 폐기물 처리 시설 설치에 대한 주민 반대 움직임이 있는 것으로 파악되었습니다. 해당 시설들은 본 물건의 직접적인 인접지에 위치하지는 않으나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈 발생 가능성을 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 본 물건은 공장지대로서 주변에 주거 또는 상업 편의시설에 대한 직접적인 정보는 부족합니다.

* 인근 산업단지 내 지원 시설이나 완주군청 등 공공기관까지의 접근성은 도로망을 통해 확보될 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 임차인별 상세 내역 및 계약 조건, 명도 관련 제반 사항을 철저히 확인해야 합니다. 특히 주식회사 엔프로텍은 보증금 0원임에도 불구하고 차임이 발생하는 형태로 계약되어 있어 주의가 필요합니다.

* 건물의 공부상 내용과 현황 간에 일부 차이가 존재합니다.

* 건물(2)의 2층 일부(탈의실, 공구실 각 75㎡)는 현황 소재불명이며, 공부상 구조와 현황 구조(철골조)가 다릅니다.

* 건물(3)의 등기부상 소재지번은 "798-1, 798-2번지"이나, 현황은 "798-1번지"입니다.

* 제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 및 기계기구(A, B)가 포함될 수 있으나, SCR 열교환기 16식은 소재불명입니다.

* LPG 저장소, 이동 가능한 컨테이너 및 보일러(인접지 소유)는 매각에서 제외됩니다.

* 건물(2)는 인접지(798-2번지)의 기계기구와 연결되어 있어 관리 및 이용에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건으로서 권리관계 및 명도 과정에서 일반 물건과 다른 절차가 수반될 수 있습니다.

* 주변 지역의 혐오시설 설치 논란이 있음을 인지하고, 향후 지역 개발 방향 및 환경 규제 등에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 완주일반산업단지 내에 위치한 대규모 공장으로, 토지 및 건물 면적이 넓어 활용도가 높을 것으로 판단됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 불일치, 일부 기계기구의 소재 불명 등 명도 및 이용에 있어 잠재적 리스크 요소를 다수 포함하고 있습니다. 또한, 인접 토지와의 기계 연결, 제외되는 물건 등 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악이 필수적입니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 내 핵심 위치: 완주일반산업단지 내에 위치하여 관련 업종의 기업체에 즉시 활용 가능한 입지입니다.

* 넓은 부지 및 건물 면적: 토지 약 1,297평, 건물 약 778평의 넓은 면적은 다양한 규모의 생산 시설 구축에 유리합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 복합적인 활용이 가능합니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 제시된 감정가를 기준으로 시장 상황 및 권리관계 분석을 통해 가치 재평가가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 인수 보증금 합계액(0원)을 제외하고 산정되어야 합니다. 감정가 6,244,452,810원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크 요소(대항력 있는 임차인, 공부상 불일치, 현장 상태 등)와 현재 시장 상황, 물건의 특성 및 본건의 명도 가능성, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 권리분석 및 현장 조사를 통한 상세 정보 확인 후 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.