나이스옥션 법원경매 전주 2025타경986 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 55-80 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "완산서초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는, 단독주택, 학교등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 단독주택 건부지 상태입니다.

인접 도로상태

북측 도로에 접하여 골목길에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육금지구역, 상대보호구역, 주거환경보호구역.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브 단층 주택으로서 외벽, :적벽돌 마감. 내벽 :벽지 및 타일등 마감. 창호 :- 샷시호임

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

기본적인 급, 배수실비, 난방설비,등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적도 및 현황도 참조

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경986 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 55-80

용도: 단독주택

감정가: 69,300,880원

토지면적: 83.00㎡ (약 25.11평)

건물면적: 45.34㎡ (약 13.72평)

제시외 건물면적: 32.62㎡ (약 9.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OOO (전북은행)

1.1. 입지조건

주위환경: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "완산서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

토지형태 및 이용상태: 본 토지는 사다리형으로서 현재 단독주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 토지는 북측 도로에 접하고 있으며, 골목길에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육금지구역, 상대보호구역, 주거환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 30일 전북은행의 가압류 (전주지방법원 2025카단11295)입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 43,416,214원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 연립주택 및 다세대주택의 거래 사례가 확인됩니다.

- 2026년 7월 3일, 효자동1가 324-29번지 소재 남양(324-29) 연립(1983년식, 58.86㎡)이 16,500만원에 거래되었습니다.

- 2026년 6월 27일, 효자동1가 576번지 소재 다세대주택(1989년식, 31.68㎡)이 2,700만원에 거래되었습니다. (해당 거래는 면적 및 가격 면에서 특이사항이 있을 수 있어 주의 필요)

- 2026년 6월 23일, 효자동1가 802번지 소재 동방아로채2단지 연립(2014년식, 54.6869㎡)이 16,000만원에 거래되었습니다.

인근 부동산 시장 동향:

본건은 단독주택으로, 인근의 연립/다세대주택 시세는 대략 2,700만원에서 16,500만원 사이에서 형성되어 있습니다. 특히 1983년에 건축된 연립주택이 16,500만원에 거래된 점은 주목할 만합니다. 본건은 단독주택으로서 대지면적이 83㎡로 비교적 넓은 편이며, 주거환경개선지구에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력을 고려할 때, 거래된 연립/다세대주택의 시세와 단순 비교하기보다는 토지 가치 상승 가능성에 무게를 둘 필요가 있습니다. 다만, 감정평가액 69,300,880원은 인근 아파트/연립 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

- 교육시설: 완산서초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

- 교통시설: 인근 버스승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

주변 시설:

본건 주변은 주거 지역과 학교가 혼재되어 있으며, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 환경 개선 지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 생활 환경 개선이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1979년에 사용 승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 이에 따라 수리 또는 신축 비용이 발생할 수 있습니다.

명도 리스크: 인수되는 임차인이 없고 권리 관계가 비교적 명확하나, 기존 점유자(소유자 등)와의 명도 과정에서 시간이 소요되거나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 'ㄱ~ㄷ'으로 표시된 제시외 건물은 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 실제 현황과 공부와의 차이, 해당 건물의 법적 지위 및 철거 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

주거환경개선지구 개발 불확실성: 주거환경개선지구로 지정되어 있으나, 사업 추진 시기, 방식, 규모 등에 대한 불확실성이 존재하며, 사업이 지연되거나 무산될 가능성도 배제할 수 없습니다.

도로 접근성: 북측 골목길에 접하고 있어, 대형 차량의 접근이 다소 제한될 수 있으며, 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동1가에 위치한 단독주택으로, 83.00㎡의 토지 지분과 45.34㎡의 건물, 그리고 제시외 건물 32.62㎡를 포함하여 일괄 매각됩니다. 주거환경개선지구 내에 소재하여 향후 개발 잠재력이 있으며, 감정평가액이 인근 유사 부동산의 실거래가 대비 현저히 낮아 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다. 건물은 노후화가 상당할 것으로 예상되므로, 수리 또는 신축에 대한 고려가 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

토지 가치: 83㎡의 대지 지분은 단독주택으로서의 가치 및 향후 개발 시 핵심적인 자산이 될 수 있습니다.

시세 차익 가능성: 감정평가액이 실거래가와 큰 격차를 보이고 있어, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

재개발/개발 잠재력: 주거환경개선지구라는 점은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

권리 분석의 안전성: 인수되는 권리나 임차인이 없어 권리 관계가 명확하고, 명도 외에는 특별한 법적 리스크가 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 69,300,880원이나, 인근 부동산 시세 및 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 보수적인 관점에서 110,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 1.59배 수준으로, 향후 수리 및 개발 비용을 감안하더라도 수익성을 확보할 수 있는 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.