나이스옥션 법원경매 전주 2025타경990 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 180 대오연립 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 '용산마을' 서측 인근에 위치 하는「대오연립(빌라) 1층 102호」로서 부근은 단독주택 및 연립·다세대주택, 농경 지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 지나고 시내버스승강장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 옹벽조 평 슬래브지붕 4층 중 1층 102호로서, - 외 벽 : 적벽돌노출쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

'연립주택 1세대' 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 '주거용(연립주택) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 개설된 폭 약 4M 내외의 아스팔트포장도로를 통해 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건의 귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지의 표시는 '삼천동 2가 180(대 2,592㎡)'이나, 1996년 06월 13일자 '동소 180-1(도로 3㎡), 180-2(도로 18㎡), 180-3(도로 125㎡)' 으로 지적분할되어, 토지대장등본 및 집합건축물대장상 대지면적은 2,446㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

물건 비고

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시는 '삼천동 2가 180(대 2,592㎡)'이나, 토지대장등본상 1996. 6. 13.자 '동소 180-1(도로 3㎡), 180-2(도로 18㎡), 180-3(도로 125㎡)으로 지적분할되었으며, 집합건축물대장상 대지면적은 2,446㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경990 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 180 대오연립 1층102호

용도: 연립주택

감정가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전북은행 (등기사항전부증명서상 확인)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축 연도: 1996년 (1996.05.13 사용승인)

1.2. 토지 정보

토지 면적: 162.00㎡ (약 49.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 162.00㎡ (약 49.0 평)

1.3. 건물 정보

건물 면적: 84.49㎡ (약 25.6 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 84.49㎡ (약 25.6 평)

건물 구조: 철근콘크리트 옹벽조 평 슬래브지붕 4층 중 1층 102호

외 벽: 적벽돌노출쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 마감

내 벽: 벽지도배 및 타일 등 마감

창 호: 샷시창호 마감 등

설비 내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 '용산마을' 서측 인근에 위치하는 「대오연립(빌라) 1층 102호」입니다.

부근은 단독주택 및 연립·다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 지나고 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017-06-20 근저당권 (전주농업협동조합, 79,200,000원)

후순위 권리: 2024-08-09 근저당권 (전북은행, 102,580,000원)

경매개시결정: 2025-10-21 임의경매 (전북은행, 94,504,979원)

총 등기부 채권액: 181,780,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

1.2. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대차 관계는 미상임.

주의 문구: 보증금 등 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무와 관계없이 인수되는 보증금이 있는지 면밀히 확인해야 하며, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

최근 입력된 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보에 따르면,

* 트윈케슬(2018년 건축, 154.32㎡, 1층): 2026년 3월 34,500만원 거래

* 노블28(2017년 건축, 84.77㎡, 2층): 2026년 7월 20,500만원 거래

* 노블28(2017년 건축, 84.77㎡, 4층): 2026년 6월 22,000만원 거래

1.3. 2. 건물 연식 대비 시세 비교

입력된 유사 면적(약 84㎡)의 연립주택 거래 사례들은 2017~2018년에 건축된 비교적 신축급 건물이며, 20,500만원에서 22,000만원 수준에서 거래되었습니다.

본건인 대오연립은 1996년 건축으로 약 20년 이상의 연식 차이가 존재하므로, 건물 노후화에 따른 가치 하락이 예상됩니다.

감정평가액 14,000만원은 이러한 연식 차이를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설 및 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설 접근성이 보통 수준으로 판단됩니다. 단, 가축사육제한구역에 해당하므로 인근에 축사 등이 있을 경우 냄새나 소음 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건물 연식 및 상태

1996년 건축으로 약 20년 이상 경과되어 내부 마감재, 설비 등 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

1.5. 2. 공부와의 차이 (대지권 표시 토지 면적 관련)

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 표시는 '삼천동 2가 180(대 2,592㎡)'이나, 토지대장등본상 1996.06.13자로 '동소 180-1, 180-2, 180-3'으로 지적 분할되었으며, 집합건축물대장상 대지면적은 2,446㎡입니다. 이 부분은 실제 대지권 사용 범위 및 관련 민원에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 3. 임차인 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 명확히 파악해야 합니다. 명도 과정에서 협상이 필요하거나 명도 소송이 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 4. 토지 이용 계획 관련 제약

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 일부 제약 사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주지방법원 2025타경990호로 경매 진행 중인 전주시 완산구 삼천동2가 소재 대오연립 1층 102호입니다.

1996년 준공된 연립주택으로 건물 연식은 다소 노후되었으나, 전용면적 84.49㎡(약 25.6평)으로 적정하며, 주변 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 대지권 관련 공부상 차이가 있어 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

최근 유사 면적의 신축급 연립주택 거래 사례가 20,500만원~22,000만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 14,000만원은 연식 노후화를 반영한 것으로 보이며, 투자 관점에서 적절한 시세 조사를 통해 낙찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 감정가 대비 시세

감정평가액 14,000만원은 주변 신축급 연립주택 시세(20,000만원 이상) 대비 낮은 수준으로, 명확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 재평가 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 2. 잠재적 가치

전주시 내 안정적인 주거 지역에 위치하며, 경매 절차를 통해 일반 매매보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

최근 유사 신축급 연립 매매가: 205,000,000원 ~ 220,000,000원 (참고용)

본건(1996년 건축)의 연식 및 상태, 공부상 차이, 임차인 미확인 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

투자 관점에서 최소 10% 이상의 수익률을 고려하고, 명도 비용 및 수리 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 현재 시장 가치를 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정하며, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 감정가 수준인 140,000,000원에서 시작하여 155,000,000원 범위 내에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악, 임대차 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.