나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31822 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1525-3 효자스위트엠씨즈오피스텔 9층 916호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전북특별자치도청" 남서 측 인근에 위치하는 '효자스위트엠씨즈오피스텔 제916호' 로서 주위일대는 근린생활시설 및 숙박시설과 사무실 등이 혼재하는 상업업무용 상업지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 오피스텔 서측으로 전주시 대중교통편이 운행되는 왕복6차선의 홍산로와 접하고 있으 므로, 도로연계계통이나 구조와 대중교통 편의성 등을 고려하면 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제9층 916호로서 외 벽 : 석재판넬붙임 등 내 벽 : 무늬코트, 벽지도배 및 타일 붙임 등 창 호 : 샷쉬창

이용상태

현황 "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 정방형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "상업업무용 및 주거용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선, 동측 및 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 지하주차장은 동측으로 접한 도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시 가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m∼40m)(2025-01-06)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접 함), 중로3류(폭 12m∼15m)(접함), 가축사육제한그역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31822 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1525-3 효자스위트엠씨즈오피스텔 9층 916호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용 중)

* 감정가: 111,000,000원

* 토지면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

* 건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

* 특이사항:

* 주의사항:

* 특수물건정보:

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 소재하며, "전북특별자치도청" 남서측 인근의 상업업무용 지역에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 숙박시설, 사무실 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 오피스텔 서측으로 전주시 대중교통이 운행되는 왕복 6차선의 홍산로와 접하고 있어, 도로연계성과 대중교통 편의성이 우수합니다. 동측 및 남측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 15층 건물 중 제9층 916호로서, 외벽은 석재판넬, 내벽은 무늬코트, 벽지도배, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지), 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m), 소로3류(폭 8m미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈주식회사 가압류 (2021.12.16. 접수, 80,176,788원) 입니다.

* 이후 등기된 모든 권리(가압류, 주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 418,665,255원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장재관 (장 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-03

* 확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 장재관은 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 110,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 전주시청 인근의 핵심 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 각종 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 주변에 금융기관, 관공서, 대형마트, 쇼핑몰 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

* 대로변에 위치하여 시인성이 좋으며, 상업 및 업무용 오피스텔로서 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건 서측의 홍산로를 통해 시내버스 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 2019년 사용승인된 신축급 오피스텔로 현대적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 1층 마트가 새벽 2시까지 운영되어 1인 가구에게 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부상 모든 권리가 말소 예정이므로 권리상 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 장재관의 보증금(110,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무는 없으나, 배당 순위에 따라 임의로 처리될 문제입니다.

* 현재 조사된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 전주시 완산구 효자동의 중심 상업지구에 위치한 효자스위트엠씨즈 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 2019년에 건축된 신축급 건물로서 관리 상태 및 편의시설 측면에서 양호합니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소 예정되어 있어 권리 분석상 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 최근 실거래가가 9500만원에서 10600만원 사이에 형성되어 있으며, 감정가(111,000,000원) 대비 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 전주시청 및 전북도청 인근 핵심 상업지역에 위치.

* 편리한 교통: 홍산로 인접, 대중교통 이용 편리.

* 권리 분석상 안전: 모든 권리 말소로 인수 부담 없음.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 현대적 시설 유지.

* 높은 활용도: 업무시설 및 주거용 오피스텔로 복합 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 111,000,000원

* 최근 실거래가: 95,000,000원 ~ 106,000,000원 (2026년 6월 기준)

* 건물 면적 (전용): 29.78㎡ (약 9.01평)

* 본건은 9층으로, 최근 10층(100,000,000원) 및 11층(106,000,000원)에서의 거래 사례를 고려할 때 적정 시세 범위는 100,000,000원에서 106,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 임차인의 보증금(110,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

* 이에 따라, 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 105,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (정확한 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.