나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31825 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층 106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '전주반월초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 106호로서, - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 스톤코트 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어 및 벽지 붙임, 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

건물 내에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-28), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 전주지방법원 2025타경31825 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전주김제완주축산업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층 106호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 106호

건물용도: 제1종근린생활시설(소매점)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 1,077,000,000원

토지면적: 43.01㎡ (약 12.99평)

토지지분: 43.0139㎡ (약 12.99평)

건물면적: 79.14㎡ (약 23.94평)

건물지분: 79.14㎡ (약 23.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동에 소재하며, '전주반월초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(반월초등학교)에 해당합니다. 추가적으로 산림, 하천, 전원개발 관련 사항은 관련 부서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

총 채권액은 2,968,000,000원으로 확인됩니다.

주요 권리로는 소유권보존(주식회사강산개발), 근저당권(전주김제완주축산업협동조합, 주식회사티엠지개발 등 다수), 임의경매개시결정(전주김제완주축산업협동조합) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 (2021-05-14 접수)

3.2. 임차인 현황

임차인: 임태영

보증금: 30,000,000원

차임: 2,400,000원

확정일자: 2025-12-03

배당신고일자: 2025-12-30

대항력: 없음

비고: 임차인의 이름은 개인 정보 보호를 위해 '임 '으로 표기합니다.

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수할 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 총액

등기부채권 총액: 2,968,000,000원

4. 상권 분석

4.1. 업종 분석

본 물건은 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 이는 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 관련이 있는 업종으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상가 현황

해당 물건이 위치한 반월동은 주위로 각종 근린생활시설이 혼재된 상가지대입니다. 인근에 전주반월초등학교가 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종에도 잠재력이 있습니다. (검색 결과, 대창아파트 등 주거 단지가 인근에 위치하고 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.)

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 전주반월초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 기타

* 본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다.

* 제공된 정보에 따르면, 인근 쓰레기 매립장 등 혐오시설과 관련된 주민 갈등 사례가 전주 지역에서 보고된 바 있으나, 본 물건의 직접적인 영향을 판단하기는 어렵습니다. (자세한 내용은 현장 답사를 통해 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

6.2. 명도 가능성

임차인 임태영 씨는 대항력이 없으므로 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 협의 과정에서 예상치 못한 시간이 소요될 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 주변 환경

본 물건은 학교와 주택, 상가가 혼재된 지역에 위치하여 비교적 안정적인 환경을 갖추고 있습니다. 검색된 정보상 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 광역 쓰레기 매립장 등 혐오시설 관련 주민 갈등 사례가 보고된 점을 미루어 볼 때, 지역 주민 정서를 파악하고 잠재적 환경 요인에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 전주시 덕진구 반월동에 위치한 근린상가입니다. 초등학교 인근 상가지대에 위치하여 입지적 장점이 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이고 임차인 또한 대항력이 없어 권리 및 명도 측면에서 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 지역 내 혐오시설 관련 이슈가 일부 보고된 점은 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 근린상가: 지역 주민들의 일상생활과 관련된 소매점 용도로, 꾸준한 수요 기대 가능합니다.

* 양호한 입지: 전주반월초등학교 인근 상권으로, 배후 수요와 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 .없습니다.

* 향후 발전 가능성: 주변 개발 계획 등에 따라 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,077,000,000원입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력도 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하며, 본 건의 경우 인수할 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 900,000,000원 ~ 1,050,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (최종 입찰가는 법원 진행 상황 및 주변 시세, 물건의 실제 가치 등을 면밀히 분석 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.