나이스옥션 법원경매 전주 2025타경993 [1] 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 602-1 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 소재 '구이초등학교'남서측 근거리에 위치 하며 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 임야 등이 혼재하는 국도주변 농촌지대 입니다.

교통상황

국도 인근의 토지로 본건까지 제 차량의 출입 가능하며인근에 버스정류장이 소재하고 본건 서측 인근으로 국도가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2)토지는 필지 일단의 토지로서 대체로 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지 이나 서측 토지에 비하여 낮은 상태이고 동측 토지에 비하여 높은 상태의 상업용 건물 부지 입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장된 진입로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-30) (상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도 구역<도로법> 기호(2) : 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리 법> 입니다.

제시목록 외의 물건

토지 기호(1)지상에 조경시설(조경수, 조경석, 정자, 데크시설) 및 울타리 등이 소재합니다.

공부와의 차이

토지 기호는 토지대장상 지목이 '임야'이나 현황 '대'이며, 기호(1)과 일단지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황 : 미상입니다. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-가 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 및 경량철골구조 판넬지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 드라이비트 및 외장석재일부 판넬잇기 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 벽지 붙임일부 타일 붙임 등, 바닥 : 장판지깔기일부 타일 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등이며. 4-나 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 및 경량철골구조 판넬지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 드라이비트 및 외장석재일부 판넬잇기 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 벽지 붙임일부 타일 붙임 등, 바닥 : 장판지깔기일부 타일 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

3-가 : 요양병원, 부식창고, 저온창고, 기계실, 다용도실, 컨테이너창고용 등 4-나 : 요양병원으로 이용중입니다.

설비내역

3-가, 4-나 : 수전설비(비상발전설비포함), 소화설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 위생 및 급배수설비등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물에는 지적개황도 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물 기호(㉠~㉫)이 소재 합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 조사시점현재 단전상태로 정상적인 작동여부는 확인 불가한 상태입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 및 관정(ㄱ~ㅌ) 포함
- 목록1. 지상에 소재하는 "가스저장시설"은 타인의 시설로 평가 제외함
- 목록2. 토지는 지목이 "임야"이나 현황 "대"이며, 목록1.과 일단지로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경993 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 602-1

용도: 의료시설 (요양병원)

감정가: 5,437,352,910 원

토지면적: 5380.00㎡ (약 1627.55평)

건물면적: 3471.07㎡ (약 1050.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOO (전북은행)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 및 관정(ㄱ~ㅌ) 포함. 지상 가스저장시설은 평가 제외. 토지 지목 '임야'이나 현황 '대'.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 완주군 구이면 항가리 소재 '구이초등학교' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도변 농촌 지대입니다. 국도와 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 상업용 건물 부지이며, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장된 진입로에 접하고 있습니다. 토지이용계획으로는 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지 등이 혼재합니다.

1.2. 권리분석

본건에는 두 명의 임차인이 등록되어 있으나, 두 임차인 모두 보증금과 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-02-28

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-08-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 5월 23일 접수된 전북은행 근저당권(3,645,500,000원)입니다. 이 외 다수의 가압류, 압류, 근저당, 임의경매개시결정 등기가 존재하나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득할 수 있습니다. 다만, 총 채권액은 56억 원 이상으로 매우 큰 규모입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있으나, 국도변에 있어 접근성이 양호한 편입니다. 의료시설(요양병원)로서의 용도는 적합하나, 주변 배후 수요는 지역 주민 및 인근 지역을 중심으로 형성될 것으로 예상됩니다. 국도 인근의 위치는 외부 방문객의 접근성을 높일 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 완주군 봉동읍 구암리 일대에 추진 중인 폐기물 소각시설 설치로 인해 주민 반발이 거세고 지역 사회의 갈등이 존재하는 것으로 파악됩니다. 이는 향후 지역 가치 및 잠재력에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

가장 가까운 생활 편의 시설로는 구이초등학교가 소재하여 교육 환경과 연계될 수 있습니다. 또한 국도변에 위치하여 차량을 통한 대형마트, 병원 등 완주군청 또는 전주시 생활권 접근이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용 시 버스 정류장이 인근에 소재하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 운영 중단 상태: 현재 건물이 단전 상태로 정상적인 작동 여부 확인이 불가합니다. 인수 후 즉시 운영을 위해서는 설비 점검 및 복구가 필요합니다.

* 지목과 현황 차이: 토지 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 확인이 필요한 부분입니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 완주군 봉동읍 구암리 일대에 폐기물 소각시설 설치가 추진되면서 주민 반발이 거세며, 해당 시설이 혐오시설로 분류될 가능성이 높습니다. 이는 향후 부동산 가치 하락 및 지역 이미지 저하의 요인이 될 수 있습니다.

* 제외 물건: 목록1. 지상에 소재하는 "가스저장시설"은 타인의 시설로 평가에서 제외되어 매각 대상에 포함되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전북 완주군 구이면에 위치한 대규모 의료시설(요양병원) 부지로, 감정가는 약 54억 원에 달합니다. 토지 및 건물 면적이 넓어 기존 용도인 요양병원 운영이나 유사 의료 시설로의 활용이 기대됩니다. 그러나 현재 건물이 단전 상태로 운영 중단 중이며, 대규모 채권이 설정되어 있어 경매가 진행되었습니다. 특히, 주변 지역에 예정된 폐기물 소각시설 설치 논란은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 시설의 정상화 및 주변 환경 요소를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 의료시설 부지: 넓은 면적의 토지와 건물을 갖추고 있어 기존 의료시설 운영 또는 신규 사업 추진에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰자는 권리상 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 주변 지역 개발 가능성 및 의료 서비스 수요 증가에 따라 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 혐오시설 입지 가능성 등의 리스크 요인 존재)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,437,352,910원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가를 기준으로 하되, 현 상태(단전, 운영 중단) 및 주변의 잠재적 리스크(폐기물 소각시설 논란 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.