나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513267 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 408-5 수아트빌 비동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '마산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 인천1호선과 7호선의 환승역 인 '부평구청역'이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건물 내 제4층 제401호로서 (사용승인일: 2015.05.06.), 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택:다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량 출입이 가능하며 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지 정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513267 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 408-5 수아트빌 비동 4층401호

* 용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택)

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 25.59㎡ (약 7.74평), 토지지분: 25.595㎡

* 건물면적: 39.66㎡ (약 12.00평), 건물지분: 39.66㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 백OO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2015년 05월 06일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 5층 건물 중 4층

* 동: B동

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '마산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 인천1호선과 7호선의 환승역인 '부평구청역'이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 양호함.

* 건물 외부: 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 차량 출입이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부평구(인천광역시)의 압류 (2023-01-09)

* 임차인 현황:

* 임차인: 백다혜 (백 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 24일

* 확정일자: 2021년 08월 27일

* 배당신고일자: 2025년 10월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 분석됨. (매각으로 인한 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시된 개요 없음)

* 종합 의견: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 배당 과정 및 실제 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 최근 매매 사례 (참고):

* 인천광역시 부평구 산곡동 329-50, 우진빌라(329-50)3동, 1989년 건축, 41.93㎡, 2층, 2025년 12월 9일 매매가 185,000,000원

* 인천광역시 부평구 산곡동 392-3, 인정맨션(392-3), 2002년 건축, 59.34㎡, 5층, 2025년 12월 5일 매매가 185,000,000원

* 인천광역시 부평구 산곡동 409-23, 정남빌라7동(409-23), 1990년 건축, 40.88㎡, 지하층, 2025년 12월 3일 매매가 50,000,000원 (참고용)

* 분석: 본건(39.66㎡, 2015년 건축)과 유사한 면적대의 다세대주택(41.93㎡, 1989년 건축)이 2025년 12월 185,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 건축 연도가 훨씬 최신(2015년)이며 4층에 위치하여, 유사한 시세 또는 그 이상의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '마산초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 교통시설: 인천1호선 및 7호선 환승역인 '부평구청역'을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 기반시설: 도시가스 개별난방, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 200,000,000원의 임차인 백 이 존재하며, 전입일자 및 확정일자가 경매 신청일보다 앞서 대항력이 있음. 그러나 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 판단되므로, 통상적인 경매 절차대로라면 매수인에게 인수되지 않음. 그럼에도 불구하고 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 토지거래계약 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있어, 해당 기간 내 잔금 납부 시 외국인 등 특정 대상의 경우 허가 절차가 필요할 수 있음.

* 건물 노후화: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 10년 이상의 경과에 따른 유지보수 필요성을 검토해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 확인 결과, 명확한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 학교 인근으로 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통 여건과 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2015년 준공된 건물로 신축에 가까우며, 마산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 또한 긍정적입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 권리분석상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 토지거래허가구역 지정 기간 내 잔금 납부 시 추가 절차 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2015년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 부담이 적고 선호도가 높음.

* 편리한 교통: 인천1호선 및 7호선 환승역인 부평구청역 이용 가능.

* 주거 환경: 초등학교 및 근린생활시설 인접하여 생활 편의 우수.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 가능성과 신축이라는 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 134,000,000원

* 최근 시세 분석: 유사 면적, 유사 연식의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 현재 시장 가치는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 본건은 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 잠재적 명도 리스크를 고려하되, 권리상 인수 부담은 없는 점을 감안하여, 보수적으로 시장 시세 하단 또는 중간값으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.