나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5927 [1] 부산광역시 수영구 광안동 925-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 수영구 광안동 소재 "광안중학교" 북동측 인근에 소재하며, 부근은 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북하향의 완경사지를 택지조성한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주택재개발정비구역<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 창호: 목재 및 샷시 이중창 구조임.

이용상태

본건은 단독주택이나 장기간 공실 상태로 방치되어 있는바, 본 건물의 주된 용도로서의 사용여부 등에 대해서는 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기 바랍니다.

설비내역

기호(1) : 위생 및 급.배수 설비, 개별난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

1)구조 및 규모 별첨' 지적 및 건물개황도' 기호(ㄱ) 2) 이용상태 기호(ㄱ): 창고 및 화장실 3)감정물건에 미치는 영향 기호(ㄱ): 구조 및 규모, 용도 등을 고려할 때 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5927 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 925-17

용도: 단독주택

감정가: 708,130,030원 (7억 813만 3000원)

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

건물면적: 72.73㎡ (약 21.99평)

제시외 건물면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대임. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 토지 형태 및 이용상태: 북하향의 완경사지를 택지로 조성한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건의 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 주택재개발정비구역임.

1.2. 권리분석

* 소유권:

* 이현학 (1985-04-26 소유권이전)

* 강성학 (2006-01-26 소유권이전)

* 말소기준권리: 근저당권 (한국금융자산대부주식회사, 2019-04-05, 600,000,000원)

* 말소예정 권리:

* 근저당권 (한국금융자산대부주식회사, 2019-04-05, 600,000,000원)

* 근저당권 (최수희, 2020-11-12, 650,000,000원)

* 경매개시결정:

* 임의경매 (한국금융자산대부주식회사, 2025-10-15, 541,181,978원)

* 등기부채권 총액: 1,250,000,000원 (6억 원 + 6억 5천만원)

* 인수되는 권리: 없음. (물건명세서: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 기반):

* 최근 2026년 7월 기준, 부산 수영구 광안동 인근 다세대/빌라 매매 사례들을 볼 때, 전용면적 17.38㎡ ~ 25.25㎡ 규모의 물건들이 2억 4천 8백만원 ~ 2억 6천 3백만원 선에서 거래되고 있음.

* 이는 본 물건의 감정가 7억 813만 3000원과 비교했을 때, 주변 시세가 본 물건의 감정가보다 현저히 낮은 수준임을 시사함.

* 단독주택과 다세대/빌라의 직접적인 비교는 어렵지만, 일반적인 주택 시장의 가치 평가 및 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 토지 면적 169㎡ (약 51평)에 대한 잠재적 가치를 고려해야 하나, 현재 건물 면적(72.73㎡, 약 22평)은 상대적으로 작음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "광안중학교" 인근 위치. (학교환경위생정화구역에 해당)

* 교통: 시내버스 정류장 인근 위치. 차량 접근 가능.

* 편의시설: 주택가 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능할 것으로 예상됨. (구체적 정보는 제공되지 않음)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통해 주변에 혐오시설이 있다고 파악된 정보는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 향후 재개발 사업 진행 시 추가적인 이익을 기대할 수 있으나, 사업 지연, 변경, 무산 등 불확실성이 존재함. 재개발 구역 내에서는 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있음.

* 장기 공실 상태: 건물 이용 상태가 "장기간 공실 상태로 방치"되어 있어, 건물 노후화 및 유지보수 필요성이 높음. 입찰 전 건물 상태를 면밀히 확인할 필요가 있음.

* 채무 총액: 근저당권 등 채무 총액이 12억 5천만원으로 상당함.

* 건물 구조 및 상태: 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로, 연식에 따른 노후화 가능성을 배제할 수 없음.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보가 불명확하고 보증금/차임 등이 미상인 점은 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 리스크 요인임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 단독주택으로, 재개발구역 내에 있어 장기적인 관점에서 가치 상승이 기대될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 학교 등 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 장기간 공실 상태로 방치되어 건물 노후화가 우려되며, 높은 채무 총액과 재개발 사업의 불확실성은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 과정에서의 변수가 발생할 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정: 장기적인 시각에서 재개발 사업 진행 시 시세차익 기대 가능.

* 입지: 부산의 주요 지역인 수영구 광안동에 위치하여 발전 가능성이 높음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 708,130,030원

* 토지 면적: 169㎡ (약 51.12평)

* 건물 면적: 72.73㎡ (약 21.99평) + 제시외 5.70㎡ (약 1.72평)

* 주변 시세 분석: 인근 다세대/빌라의 최근 매매가(2억 4천 8백만원 ~ 2억 6천 3백만원)는 본 물건의 감정가와 큰 차이를 보입니다. 본 물건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하며, 감정가는 토지 평당 약 1,370만원 수준으로 산정되어 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됩니다.

* 리스크 요인 (재개발, 건물 상태, 임차인 미상 등)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화 및 재개발 사업의 불확실성을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 5억 6천만원 ~ 6억 3천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.