나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5912 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1146-1 시영아파트 52동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제52동 제4층 제404호로 외 2개호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(1,3,4)는 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내의 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 일련번호(1)은 일련번호(2) 토지지분을 포함하여 평가하고, 일련번호(3,4)는 일련번호(5) 토지지분을 포함하여 평가함.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5912 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1146-1 시영아파트 52동 4층404호

용도: 아파트

건물면적: 50.31 ㎡ (약 15.24 평)

토지지분: 45.63 ㎡ (약 13.80 평)

토지면적: 26075.00 ㎡ (약 7891.5 평)

감정가: 1억 5,300만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

물건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송여자중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을7 (2022-07-06, 근저당, 부산은행) 입니다.

본 경매로 인해 매각으로 소멸되는 권리들은 다음과 같습니다.

- 근저당 (을7, 을8, 을9)

- 가압류 (갑7, 갑8, 갑10)

- 임의경매 (갑9, 본건 경매 개시)

등기부채권 총액은 448,860,816원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 사항이 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 부분 공란)

임차인 현황: 인수할 임차보증금은 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 재송동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있습니다.

다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

부동산 임의경매로 진행된 점을 보아 채무자의 재정적 어려움이 원인일 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 재송그린 아파트 단지 내에 위치하며, 총 11개동 566세대로 구성되어 있습니다.

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

아파트 사용승인일은 1984년 4월 23일로, 건축된 지 약 40년이 경과되었습니다.

- 전용면적: 27,672.6 ㎡ (총 566세대 평균 약 48.9 ㎡)

- 총면적: 30,611.568 ㎡ (총 566세대 평균 약 54.1 ㎡)

- 주차 대수: 총 350대 (지상 5대, 지하 0대, 기타)

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본 물건은 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 토지에 대한 소유권이 구분소유자에게 제대로 이전되지 않았음을 의미하며, 추후 재산권 행사나 거래 시 복잡한 문제를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

유동화 물건 및 공동담보: 해당 물건이 유동화 자산에 포함되어 있고 공동 담보로 설정되어 있다는 점은 금융 구조가 복잡함을 시사하며, 경매 진행 과정이나 향후 자산 처리에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에 인수할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 재송그린 아파트 52동 404호로, 1984년에 준공된 아파트입니다.

감정가는 1억 5,300만원으로 책정되었으며, 최근 매매 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 심각한 권리상의 하자가 존재하며, 유동화 물건 및 공동담보 등 복잡한 금융 구조를 가지고 있어 철저한 권리 분석과 명도 계획이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

부산 해운대구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

재송동은 지속적인 주거 지역 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

권리상의 하자가 해결될 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

- 2026년 1월, 58.59 ㎡ (약 17.7 평) 거래가 1억 8,000만원

- 2026년 1월, 58.59 ㎡ (약 17.7 평) 거래가 1억 8,000만원

- 2026년 2월, 47.79 ㎡ (약 14.5 평) 거래가 1억 2,300만원

본 물건의 면적은 50.31 ㎡ (약 15.24 평)입니다.

면적당 가격을 고려하면 47.79 ㎡ 물건 대비 약 1억 2,945만원, 58.59 ㎡ 물건 대비 약 1억 5,453만원 수준으로 추정됩니다.

면적과 최근 거래가를 종합적으로 고려하여 산정한 시장 가격은 약 1억 3,617만원 수준으로 예상됩니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 하자를 감안하여, 감정가(1억 5,300만원) 및 예상 시장가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 1억 3,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.