나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22884 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 13층1309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재‘부전초등학교’남동측 인근에 위치한 디알에코시티 13층 1309호로서, 부근은 공동주택 및 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선‘범내골역' 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 '서면역' 이 소재하는바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건내 13층 1309호로서 외벽: 시멘 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 등 마감 창호: 샷시창호 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 이해관계인의 부재로 실제 이용상태는 경매진행 및 응찰시 확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차타워설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 20미터 내외 및 동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역 기호2): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22884 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 13층1309호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 187,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

* 건물면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 내 13층 1309호

* 건물 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 부전초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 활발한 상업 및 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 1호선 범내골역과 1, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 상황

본건 단지는 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 단지 진입이 원활합니다.

2.4. 토지 이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지에는 상대보호구역 조건이 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권보존(2021-09-13) 이후 다수의 근저당, 주택임차권, 강제경매, 압류 등이 설정되었으나, 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 우리은행의 근저당권(을2)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (채권양도)

보증금: 121,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-31

확정일자: 2022-03-31

배당신고일자: 2024-10-16

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리(예: 유치권, 존속하는 임차권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 모든 등기 권리는 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 부전동 지역은 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 서면과 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 매우 활발한 곳입니다. 오피스텔, 아파트, 상가 등 다양한 용도의 건물이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 부전초등학교가 위치하며, 부산도시철도 1호선 범내골역과 1, 2호선 환승역인 서면역을 중심으로 다양한 금융기관, 병원, 백화점, 쇼핑몰, 문화시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 거의 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 부전초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

주변에 다수의 병원 및 의원이 밀집해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 해당 물건 외에 다른 담보물이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으므로, 추가 담보물의 존재 여부 및 가치를 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 김 은 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 보증금 121,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 그러나 배당에서 전액을 받지 못할 경우 명도 과정에서 간혹 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 완전히 배제되지는 않으므로, 실제 현장 확인 및 권리관계 재확인이 필요합니다.

6.3. 이용 상태 불일치

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 이용 상태는 경매 진행 및 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다. 불법 증축, 용도 변경 등으로 인한 원상복구 의무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

본 물건의 소재지 및 주변 환경을 고려할 때, 통상적인 상업/주거 지역 내에서 심각한 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하고, 관련 지자체에 문의하여 추가적인 확인이 필요합니다. (주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 업무 지구인 서면과 인접한 역세권 오피스텔로서, 탁월한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 일반상업지역에 위치하여 지역 개발 잠재력 또한 기대할 수 있습니다. 권리관계상 명도 부담이 적고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 현황 조사 시 이용 상태 불일치 가능성은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면과 인접한 더블 역세권 (범내골역, 서면역)

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 예상.

* 개발 잠재력: 일반상업지역으로 향후 도시계획 및 재개발에 따른 가치 상승 기대.

* 권리 안전성: 말소기준권리 이하 권리들은 모두 말소 예정이며, 인수되는 권리 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

해당 물건과 유사한 부산광역시 부산진구 부전동 일대의 오피스텔(전용면적 약 8~10평대) 매매 시세를 조사한 결과, 현 시점(2026년 7월 기준)에서 대략 1억 6천만원에서 1억 9천만원 사이의 가격대가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가 1억 8천7백만원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 187,000,000원

인수되는 보증금: 0원

주변 유사 오피스텔 시세 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

안정적인 권리 분석 및 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근과 시세 하한선을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

적정 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.