나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22877 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층1009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 노선상가지대로서 오피스텔, 공동주택, 병원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제10층 제1009호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 치장석 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 및 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 의료시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측으로 노폭 약 35미터 내외 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역 (2) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 535-9번지, 디알에코시티 10층 1009호에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 20층 건물이며, 해당 물건은 10층에 소재합니다.

건물 총 동수는 1개 동이며, 총 217세대로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

건축물대장상 건물 총 면적은 14,428.785㎡, 연면적은 14,428.785㎡입니다.

건물의 높이는 79.65m이며, 사용승인일은 2021년 08월 23일입니다.

2.2. 면적 정보

감정평가서상 토지 면적은 3.56㎡ (약 1.08평)이며, 건물 면적(전용 면적)은 29.30㎡ (약 8.86평)입니다.

토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

2.3. 경매 정보

사건번호는 부산지방법원 2025타경22877 (1)입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

감정평가액은 185,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO 입니다.

3.

3.1. 위치 및 주위 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 노선상가지대로로서 오피스텔, 공동주택, 병원 및 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4.

4.1. 상권 분석

본 물건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

특히, 오피스텔, 상가, 병원 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 바탕으로 상권이 활성화되어 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 많아 배후 수요가 탄탄하며, 상업 시설 이용객 및 직장인 수요도 꾸준한 편입니다.

디알에코시티는 대로변에 위치하여 가시성이 좋고 접근성이 뛰어나 오피스텔로서의 입지 조건이 우수합니다.

다만, 유사 공급 물건이 다수 존재하므로 공실 위험을 고려해야 합니다.

4.2. 생활 정보

* 교육 시설: 부산진초등학교, 동성초등학교, 부산중학교, 부산진여자고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 롯데백화점, NC백화점, 이마트, 재래시장 등 대형 쇼핑 시설과 각종 은행, 병원, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 의료 시설: 부산대학교병원, 부산백병원 등 대규모 종합병원이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

5.

5.1. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 말소기준권리는 2021년 10월 26일자 우리은행 근저당(96,000,000원)입니다.

등기부상 주택임차인 신연정(보증금 121,000,000원)은 전입일자 2022년 05월 01일, 확정일자 2022년 04월 05일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 소유권 보존 등기 및 일반적인 집합건물 거래 시 발생하는 사항 외 특이사항은 없습니다.

6.

6.1. 잠재적 리스크

* 임차인 정보: 임차인 신연정은 보증금 121,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력이 없고 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 임대차 관계는 등기부상 권리관계와 별개로 존재할 수 있으므로, 실제 점유 여부 및 명도 저항 가능성을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 주변 시세 변동: 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동성이 발생할 수 있습니다.

* 공실 위험: 디알에코시티 및 인근 지역의 오피스텔 공급량이 많아 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.

7.1. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 입지적 강점이 뛰어납니다.

교통이 편리하고, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 선호도가 높을 것으로 판단됩니다.

현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

감정가 1억 8,500만원 대비 시세 현황을 파악하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8.

8.1. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 도심 중 하나인 부산진구의 중심에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통 요지: 지하철 1호선 범내골역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근의 다양한 업무 시설, 상업 시설, 주거 단지로 인한 임대 수요가 풍부합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상 안전합니다.

9.

9.1. 예상 입찰가 산정

현재 시세를 기준으로 예상 입찰가를 산정하기 위해 인근 유사 오피스텔의 매매 및 임대 시세 정보를 조사하였습니다.

조사 결과, 디알에코시티 10층 1009호와 유사한 면적 및 층수의 오피스텔은 현재 매매 시세가 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 범위에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

이는 감정가 1억 8,500만원과 유사한 수준입니다.

입찰가 산정 시에는 취득세, 법무비 등 제반 부대 비용과 명도 비용, 예상 공실 기간 등을 고려해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황과 경쟁 구도를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위로 예상됩니다.

이는 감정가 1억 8,500만원 대비 약 92% ~ 97% 수준입니다.

본 예상 입찰가는 현재까지의 조사 결과를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 진행 시 법원 현황, 경쟁자 수, 시장 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.

10.

10.1. 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

부산광역시 부산진구 부전동 535-9번지 일대를 지도 서비스로 확인한 결과, 다음과 같은 주변 시설이 확인되었습니다.

* 주요 시설: 롯데백화점 부산본점, NC백화점 서면점, 이마트 부전점, 부산진구청, 부산진경찰서, 부산지방법원 동부지원 등 행정 및 편의시설이 인근에 위치합니다.

* 업무/상업 시설: 다수의 오피스텔, 상가, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 교육 시설: 부산진초등학교, 동성초등학교, 부산진여자고등학교 등이 인접하여 학군 관련 시설이 양호합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 직업적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

11.

11.1. 특이사항 및 주의사항

* 임차인 현황: 임차인 신연정은 보증금 121,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로 매수인이 인수할 금액은 없습니다. 다만, 임대차 관계의 실제 존부 및 명도 절차 진행 시 협조 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 관련 정보는 별도 확인이 필요합니다. (제공된 정보 상에는 공동담보 해소 또는 관련 권리관계 명확화가 우선적으로 파악되어야 합니다. 현재 감정평가서요약의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '공동담보'로 표기되어 있으나, 등기부등본 상에 공동담보로 묶인 다른 부동산 정보가 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.)

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 관련 법규 적용을 받으므로, 건축 또는 개발 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

12.

12.1. 총평 및 권리상태

본 물건은 부산진구 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수해야 할 보증금이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 부동산 시장 상황 및 개별 물건의 임대차 관계에 대한 심층적인 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

감정가 1억 8,500만원 대비 현재 시세를 고려하여 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.