나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22905 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 17층1708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 1호선 '범내골역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층건 내 17층 1708호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 등, 내벽 등 : 폐문부재 등으로 조사하지 못함, 창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인의 부재 등으로 실제 이용상태는 경매진행 및 응찰시 별도 확인을 요함.

설비내역

전기설비, 승강기설비가 구비되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 본건 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

535-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역 535-17 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22905 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 17층1708호

용도: 오피스텔

건물명: 디알에코시티

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.521㎡ (약 1.06평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 1호선 '범내골역' 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(535-9)는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지(535-17)는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

* 근저당권: 우리은행 (96,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김현경 (121,000,000원) - 말소 예정 (전입일자 2022-05-06, 확정일자 2022-04-19)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (130,203,916원) (2025-10-22)

* 압류: 부산진세무서장

등기부채권 총액은 217,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-06

* 확정일자: 2022-04-19

* 배당신고일자: 2024-10-16

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

본 건의 경우, 임차인 김현경 씨는 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 서면 상권과 인접하여 삼정타워, 쥬디스태화, 롯데백화점 등 대규모 상업시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 지역 특성

본건은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 수요가 꾸준히 존재하는 지역입니다. 비교적 최근에 준공된 '디알에코시티'는 2021년 8월 사용 승인된 신축 건물로, 지하철역이 인접하여 직주근접성이 뛰어난 입지를 자랑합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 대형 쇼핑몰과 백화점, 지하철역, 버스정류장 등이 위치하여 쇼핑, 교통, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 부산진초등학교가 위치하며, 부산동성고등학교, 부산진여자중학교 등 다수의 교육시설이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지(부전동 535-9) 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 김현경 씨는 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 상황에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 내부 이용 상태에 대한 정확한 조사가 이루어지지 못했습니다(이해관계인 부재 등). 따라서 실제 이용 상태 및 내부 시설 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 또한, 공동담보 물건으로 등기되어 있어, 관련 물건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 중심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 임대 수요 또한 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 이용 상태 미확인 및 명도 관련 절차 진행에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 부전동 중심 상권에 위치한 역세권 오피스텔.

* 2021년 준공된 신축급 건물로 상품성이 우수함.

* 풍부한 배후 수요 및 높은 임대 수익률 기대 가능.

* 주변 개발 호재 존재 (검색 결과상 범천1-1구역, 범천4구역 등 재개발 사업 언급됨).

9. 예상 입찰가

감정가는 185,000,000원입니다. 최근 주변 유사 오피스텔의 시세는 '서면데시앙스튜디오'(2019년 준공, 14평형)가 1.19억~1.39억 수준의 실거래가를 보이고 있으며, '더샵센트럴스타'(2009년 준공, 41평형)의 경우 2.65억~3.8억 수준의 실거래가가 확인됩니다. '디알에코시티' 자체의 실거래가 정보는 부족하나, 2021년 준공된 신축임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 본 건의 전용면적은 약 8.76평으로, 월세 500/68 수준의 임대 사례도 확인되었습니다 (2024년 1월 기준). 이를 통해 연간 임대 수익률을 계산해 볼 수 있습니다.

현재 감정가 185,000,000원을 기준으로, 낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 160,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 보는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본건에 대한 상세한 현장 조사 및 추가적인 시세 조사 후에 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.