나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22917 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘부전초등학교’ 남동측 인근에 위치하는 구분건물(오피스텔)디알에코시티 8층 808호( 14.9 평형, 남동향) 본단지는 1개동, 총: 210세대로 구성되어 있으며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 상가 등으로 형성되어 있으 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보로 약 5분 정도 소요되여 제반 교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 중 8층(신측/사용승인일자: 2021.08.23)으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 치장석 붙임, 내벽: 벽지도배 등 마감, 창호: 샷시이중창, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스에 의한 개별난방설비, 주차설비 등 이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서 업무시설 건부지<오피스텔 용지> 및 근린생활 건부지으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 20미터 및 35미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1<535-9번지>: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역<기준높이: 130 미터, 최고높이:180미터>, 중점경관관리구역이며, 기호2<535-17번지>: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역<기준높이: 130미터, 최고높이:180미터>, 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22917 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층808호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 3.52㎡ (토지지분 3.521㎡)

건물면적: 28.97㎡ (건물지분 28.97㎡, 약 8.76평) / 공급면적 약 14.9평

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

1. 1 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘부전초등학교’ 남동측 인근에 위치.

주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 상가 등으로 형성되어 있어 주위 환경 양호.

교통: 소형 차량 출입 가능. 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보 약 5분 소요되는 등 제반 교통사정 양호.

토지: 인접지와 등고 평탄하게 조성된 2필 일단의 가장형 토지로서 업무시설 건부지 및 오피스텔 용지로 이용 중.

도로: 남측 및 동측으로 노폭 약 20미터 및 35미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역 (기준 130미터, 최고 180미터), 중점경관관리구역.

1. 2 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2021-10-26, 권리금액: 96,000,000원)

등기사항 요약:

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

* 근저당권: 우리은행 (2021-10-26, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이다희 (2022-04-20 전입, 2022-04-04 확정, 보증금 121,000,000원, 차임 0원) - 매각으로 말소 예정 (을4, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-21, 121,000,000원) - 부산지방법원 2025타경22917 (갑4, 말소)

* 압류: 부산진세무서장 (2025-11-07) - (갑5, 말소)

* 압류: 제주특별자치도 (2026-06-23) - (갑6, 말소)

인수되는 권리: 없음. 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 217,000,000원 (근저당 96,000,000원 + 주택임차권 121,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-20

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 임차권이 소멸될 예정이며, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

1. 3 상권분석

건물 개요:

* 건물명: 디알에코시티

* 주소: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9번지 (중앙대로 653)

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 20층

* 사용승인일자: 2021년 08월 23일 (신축 건물)

* 총 세대수: 210세대 (오피스텔)

* 엘리베이터: 승용 4대, 비상용 1대

* 주차: 내부기계식 152대, 내부자주식 5대

본건 위치: 8층 808호 (남동향)

주변 환경: 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 풍부한 생활 인프라 구축.

1. 4 생활정보

교육: 부전초등학교 인접.

편의시설: 인근 상가, 근린생활시설 이용 용이.

교통: 지하철역 (도보 5분), 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

의료: 주변 의료시설 위치.

주거 환경: 상업지구 특성상 활발하며, 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 환경.

1. 5 잠재적 리스크

* 임대차 관계 및 내부 상태 파악 미흡: 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 정확한 임대 현황 및 내부 마감재 조사가 불가하였습니다. 실제 내부 상태와 내부 마감재에 대한 확인이 필요합니다.

* 미납 관리비 및 공과금: 경매 물건의 경우, 잔금 납부 후 미납된 관리비 및 공과금에 대한 부담이 발생할 수 있으므로, 사전 확인이 필요합니다. (명시적 언급 없으나 일반적 주의사항)

1. 6 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 중심 상업지역에 위치한 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 임차인 이다희 씨는 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 현황 및 내부 마감재에 대한 정보 부족은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1. 7 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 주요 상업 및 업무 중심지인 부전동에 위치하여 높은 시세 상승 잠재력 보유.

* 우수한 교통: 지하철역 도보 5분 거리로 출퇴근 및 시내 이동이 매우 편리.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 최신 시설 및 관리 용이성 확보.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 외 모든 권리 소멸 및 인수되는 권리 없음.

* 수익성 기대: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성 높음 (구체적인 임대료 및 수익률은 별도 조사 필요).

1. 8 예상 입찰가

본건 감정가는 181,000,000원이며, 인근 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 해당 물건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 추정됩니다.

본건은 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 매우 안전한 물건입니다. 신축 건물이라는 점과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 경쟁이 예상될 수 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 약 100% ~ 110% 수준인 181,000,000원 ~ 199,100,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 물건 상태 확인, 최근 실거래가 변동 추이, 본 경매의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.