나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22896 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층1108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재"부전2동주민센터"남동측 인근에 위치하는 디알에코시티 11층 1108호로서,주변은 역세권 상업지대로 각종상업시설,업무시설 등으로 형성되어 있으며,주위환경은 양호항 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 잋 도시철도1호선"범내골역"이 소재하여 제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건 내 11층 1108호로서 외벽 : 석재 및 페인트마감 등 창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,화재탐지 및 소화설비,승강기설비,주차타워,도시가스설비, 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지의 가로장방형 토지로 주위와 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린 생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복8차선 중앙대로, 남측으로 편도4차선 신천대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 일반상업지역,방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130미터)<건축법 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180미터)<건축법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

부산지방법원 2025타경22896 (1) 사건에 대한 물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층 1108호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 집합건물 연면적: 14428.785㎡

* 집합건물 대지면적: 1114.3㎡

* 집합건물 층수: 지하 2층, 지상 20층

* 본건 위치: 건물 11층 1108호

* 건축물 용도: 업무시설 (의료시설, 교육연구시설, 업무시설 포함)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕

* 사용승인일: 2021년 08월 23일

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "부전2동주민센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 역세권 상업지대로서 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 주위 환경이 양호합니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 "범내골역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 상태: 동측으로는 왕복 8차선 도로인 중앙대로, 남측으로는 편도 4차선 도로인 신천대로와 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 130m, 최고 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을2, 2021-10-26 접수, 96,000,000원) 입니다.

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (갑1)

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-04-19

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 기타 권리:

* 주택임차권: 황영숙 (을4, 121,000,000원) - 매각으로 소멸

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑4, 121,000,000원) - 본건 경매개시

* 압류: 부산진세무서장 (갑5) - 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 217,000,000원

* 인수되는 권리: 없음. 임차인 황 은 말소기준권리보다 늦은 전입/확정일자를 가지고 있어 대항력이 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나입니다.

* 주변 상권: 범내골역을 중심으로 다양한 금융기관, 사무실, 상업시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔 용도로서 소규모 사업체나 1인 가구의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 유사 물건: 디알에코시티 및 인근 유사 오피스텔들은 소형 면적 위주로 구성되어 있으며, 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 잠재력: 부산진구는 지속적인 도시 개발 계획이 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 물건 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 범내골역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 어디든 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대형 상업시설, 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 부전2동 주민센터가 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 인근에 학교 및 교육기관이 다수 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변을 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건을 고려함에 있어 몇 가지 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 설정된 물건입니다. 이에 따라 본건 외 다른 담보 물건의 경매 진행이나 처리 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다. 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

* 내부 상태: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 마감재 등에 대한 상세한 조사가 이루어지지 못했습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 높이 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 부산지방법원 2025타경22896 (1) 물건은 부산진구의 핵심 상업지구에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 권리 관계는 명확합니다. 감정가 대비 주변 시세를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 공동담보 물건의 존재 여부 및 건물 내부 상태에 대한 추가적인 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심 상업지구인 부전동, 범내골역 역세권에 위치하여 접근성과 미래 가치가 뛰어납니다.

* 뛰어난 교통 환경: 중앙대로, 신천대로 등 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 소형 면적의 장점: 28.97㎡ (약 8.76평)의 전용면적으로 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 180,000,000원입니다. 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매매 시세 조사를 종합적으로 고려한 결과, 본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔이 약 190,000,000원에서 220,000,000원 범위에서 거래되고 있음을 확인하였습니다.

따라서, 본건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있음을 고려할 때, 경매 시장에서의 경쟁 강도와 예상 낙찰가율을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 본 물건의 취득을 희망하신다면 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 보시기를 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 102% ~ 108% 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위한 전략적 입찰가입니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 시장 동향을 추가로 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.