나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22776 [1] 부산광역시 금정구 장전동 205-2 장전동우남이채롬 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 금정구 장전동 소재 부산도시철도1호선"장전역" 북서측 인근에 위치하는 장전동우남이채롬 제11층 제1101호로서, 주위는 아파트, 소규모공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "장전역"등이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상23층 건물 내 제11층 제1101호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 화강석재 붙임 마감 등. 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 남측 및 서측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(소로 2-195)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22776 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 205-2 장전동우남이채롬 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

토지지분: 13.82㎡ (약 4.18평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 전용면적

건물지분: 84.976㎡ (약 25.71평)

1.4. 아파트 정보

아파트명: 장전동 우남이채롬

준공일: 2005년 12월 15일

동수: 1동

세대수: 154세대

최고층: 23층

본건 층수: 11층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 부산도시철도 1호선 '장전역' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '장전역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지이용

본건 동측으로 중로, 남측 및 서측으로 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 준주거지역에 해당하며, 도로(소로 2-195)로 접합되어 있고, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)에 속합니다.

2.4. 주변 시설

조사된 정보에 따르면, 해당 소재지(부산광역시 금정구 장전동 205-2) 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 09월 02일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

3.2. 말소 및 인수되는 권리

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 입찰 전 해당 지상권의 내용 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로, 현장 방문 시 재확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 장전동 일대는 주거지역과 상업시설이 복합적으로 형성된 지역입니다. 장전역을 중심으로 역세권 상권이 발달해 있으며, 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다. 지역 내 상주인구 및 유동인구의 지속적인 유입이 예상되는 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 23층 건물 중 11층 1101호로, 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석재 붙임 마감이며, 창호는 샤시창 구조입니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차 시설

아파트 정보상 지하주차대수는 0대, 주차대수합계는 별도 명시되지 않아 주차 편의성을 별도 확인해야 합니다. (첨부된 아파트 정보 상 지하주차대수 0대, 총 주차대수 'nil'로 표기)

5.4. 기타 정보

관리사무소 연락처: 051-516-5600

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재하므로, 이에 대한 상세 내용 및 인수 조건을 반드시 재확인해야 합니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려웠던 점을 감안하여, 유사 물건 정보 및 외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 경매 진행 시 재확인이 필수적입니다.

* 임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 법적 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 추가 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산지하철 1호선 장전역 인근의 우남이채롬 아파트로, 역세권 입지와 주거 편의성을 갖춘 물건입니다. 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 말소되지 않는 지상권의 존재와 임대관계 미상 등 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태를 파악한 후 신중하게 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 장전역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 주거 편의시설 및 교통망 우수.

* 제공된 최근 매매 사례를 통해 시장 가격 흐름 파악 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 자료 분석 결과:

* 2025년 11월 19일, 84.976㎡ (18층)이 31,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 21일, 79.61㎡ (16층)이 35,600만원에 거래되었습니다. (이는 이전 거래 대비 단위면적당 상승 또는 층수에 따른 가치 상승을 시사합니다.)

본건은 84.98㎡ 면적에 11층에 위치하고 있으며, 감정가는 311,000,000원입니다.

가장 유사한 면적(84.976㎡)의 18층 거래가(31,000만원)와 감정가가 매우 근접합니다. 11층은 18층보다 높이가 낮지만, 최신 거래 사례에서 가격 상승 추세를 보이고 있는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

인수할 보증금이 없고, 권리 분석상 특별한 부담(근저당 외)은 지상권 정도임을 고려할 때, 보수적인 관점에서 시장가치와 감정가를 종합적으로 판단하여 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 315,000,000원

(이는 최근 유사 면적 거래가 및 감정가, 그리고 다소 상승하는 시장 분위기를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과와 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.