나이스옥션 법원경매 통영 2025타경636 [1] 경상남도 거제시 장목면 외포리 540-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '시방선착장' 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 펜션, 근린생활시설, 농경지, 인근 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1)(2) : 완경사 지세내 자제지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 현황'잡종지'상태이며, 일부 콘크리트 포장된 상태임. 본건 기호 (3) : 자제지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황'펜션부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 (1)~(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건은 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에서와 같이 제시외건물 (ㄱ),(ㄴ) 2동, 제시외구축물(ㄷ),(ㄹ) 2동, 제시외기계기구(ㅁ) 1식, 제시외수목(a) 1식이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(4)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감, 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

1,2층 펜션으로 이용중이었으나, 조사시점 현재는 휴업중인 상태임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 태양광설비 등이 구비되어져있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도'참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기 타 : -.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1,2] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
-[목록3] 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ), 구축물(감정서상ㄷ,ㄹ), 기계기구(감정서상ㅁ), 수목(감정서상a) 매각포함. 제시외 건물(감정서상ㄱ)은 장목면 외포리 541-6, 541-3 양 지상에 소재하는 것으로 조사됨.
-[목록4] 일반건축물대장상 용도가 '단독주택(다가구주택)'이나 현황 '펜션'임. 전면부 데크시설 건물에 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경636 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 장목면 외포리 540-2

1.3. 용도

다가구주택 (일반건축물대장상 용도는 '단독주택(다가구주택)'이나 현황 '펜션'임)

1.4. 감정가

849,246,200원

1.5. 토지 면적

1506. 00㎡ (약 455.57평)

1.6. 건물 면적

163. 94㎡ (약 49.60평)

건물 제시외면적: 84.90㎡ (약 25.69평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

새고성농업협동조합 (새OOOOOOOO)

1.10. 특이사항

농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 '시방선착장' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 펜션, 근린생활시설, 농경지, 인근 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호 (1)(2) 토지는 완경사 지세 내 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 현황 '잡종지' 상태이며, 일부 콘크리트 포장된 상태입니다. 기호 (3) 토지는 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황 '펜션부지'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본 건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9 (근저당권, 새고성농업협동조합, 2019-04-05 접수, 채권금액 852,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 소유권이전청구권가등기 (2020-10-05 접수)가 이재훈 명의로 되어 있으나, 보증금 및 차임이 없어 대항력은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변에는 펜션, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 관광객 대상 상권으로 추정됩니다.

4.2. 이용 현황

건물(기호4)은 1, 2층 펜션으로 이용 중이었으나, 조사 시점 현재는 휴업 중인 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

시방선착장 인근에 위치하며 해안 지역의 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 요망

매각물건 중 목록1, 2에 해당하는 부분에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가합니다.

6.2. 제시외 물건 포함

제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ), 구축물(ㄷ, ㄹ), 기계기구(ㅁ), 수목(a) 등은 매각에 포함됩니다. 특히 제시외 건물(ㄱ)은 장목면 외포리 541-6, 541-3 지상에도 소재하는 것으로 조사되었습니다.

6.3. 건축물대장상 용도와 현황 불일치

일반건축물대장상 용도는 '단독주택(다가구주택)'이나, 현황은 '펜션'으로 이용 중입니다. 전면부 데크시설은 건물에 포함 평가되었습니다.

6.4. 임대 관계 미상

현재 임대차 관계는 미상으로, 명도 시 세부적인 임대차 현황 조사가 필요합니다.

6.5. 현재 휴업 상태

펜션으로 이용되던 건물이 현재 휴업 중이므로, 향후 운영 가능성 및 수익성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.6. 가축사육제한구역

해당 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 제한이 존재합니다.

6.7. 인근 시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장목면 외포리에 위치한 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 8억 4924만 6200원이며, 토지는 1506㎡(약 455.57평), 건물은 163.94㎡(약 49.60평)입니다. 주변은 펜션, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 현재 건물은 펜션으로 운영되었으나 휴업 중입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인은 있으나 대항력은 없습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 제시외 물건 다수 포함, 건물 용도와 현황 불일치, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 거제도 해안가의 펜션 부지로서 활용 가능성이 높습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 별도 취득 절차가 필요 없습니다.

* 말소되는 권리 관계를 바탕으로 비교적 안전한 투자가 기대됩니다.

* 주변 관광 자원과의 연계 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 849,246,200원을 기준으로 낙찰가율을 산정할 수 있습니다. 하지만 제시외 물건, 건물 용도 불일치, 현재 휴업 상태 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 답사, 주변 시세 조사, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.