나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22100 [1] 경상남도 거제시 고현동 212-4 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재 "계룡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내, 제7층 제703호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공동주택으로 이용중임. * 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로서, 내부 상태를 확인하지 못한 바, 일반적인 상태를 기준으로 감정평가 하였음.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 12m, 동측으로 약 8m폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

① : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ② : 일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1.1. 1. 건물 연혁

* 사용승인일: 2016-02-02

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2025-03-13

* 확정일자: 2025-10-29

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 일반적인 임차인의 권리를 주장할 수 없습니다.

1.2. 2. 등기부 요약

* 갑5: 2016-09-30 접수, 소유권이전 4번 신탁등기 말소 (권리자: 장한산업주식회사)

* 갑6: 2016-09-30 접수, 소유권이전 (권리자: 김지애, 매매)

* 을1: 2016-09-30 접수, 근저당권 (권리자: 국민은행, 채권액: 151,200,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 2025-10-22 접수, 임의경매 (채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사, 채권액: 118,821,377원) - 말소

* 총 등기부채권액: 151,200,000원

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재되어 있어, 해당 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 고현동은 거제의 교통, 행정과 상업의 중심지로, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역입니다. 이는 배후 주거 수요와 함께 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 잠재력을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북동측 인근에 계룡중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 남측 및 동측으로 도로가 잘 접해 있어 교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 방문 시 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 내부 상태는 감정평가서상의 내용과 다를 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 수리 과정에서 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 속합니다. 계룡중학교와 인접하여 교육 환경도 갖추고 있으며, 일반상업지역에 위치하여 상권 활성화의 이점도 기대할 수 있습니다. 감정가는 114,000,000원이며, 현재 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 권리 분석이 명확한 편입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 임대 관계 미상이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 거제시 고현동의 중심 상업지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 교육 환경: 인근에 계룡중학교가 있어 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 일반상업지역에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석상 인수 부담 없음.

* 예상 입찰가는 최소 감정가 이상, 상황에 따라 110% 수준까지 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사를 통한 시세 파악 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 114,000,000원 내외에서 고려해 볼 수 있으며, 적극적인 투자를 고려한다면 120,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.