나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31268 [1] 경상남도 산청군 산청읍 부리 산37 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1),2) 경상남도 산청군 산청읍 부리 소재 '내부마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전답, 임야 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 1),2) : 공히 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1)은 부정형의 급경사지로서, 현황 자연림으로 이용 중입니다. 대상물건 2)는 부정형의 평지로서, 현황 '전' 및 일부 소하천, 일부 포락상태입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) 지적도상 맹지이나, 등산로가 개설되어 출입이 가능합니다. 대상물건 2) 지적도상 맹지로 인접토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 생산관리지역, 가축사육제한 구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전 산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>입니다. 기호 2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(소하천예정지) <소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ① 대상물건 1) 임야는 육안으로 확인된 분묘6기가 소재하며, 계절적 특성 및 지세 등으로 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할수 있는 바, 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으며, 분묘소재로 인하여 영향받을 가액은 토지감정명세표 비고란에 따로 병기하였으니, 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. ② 감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-목록[1] 지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-목록[1] 분묘 6기 소재함, 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음), 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-목록[1] 지적도상 맹지임.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31268 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 와이앤케이파트너스대부주식회사

감정가: 19,664,814원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 산청읍 부리 산37

용도: 임야

총 토지 면적: 21,521.00㎡ (약 6,510.10평)

매각대상: 토지 지분 매각

토지 지분 면적: 5,380.25㎡ (약 1,627.53평)

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

* 목록은 지분매각이며, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

* 목록에는 분묘 6기가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 더 존재할 가능성이 있습니다. 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 최저매각가격은 이러한 영향으로 제한된 가격입니다.

* 목록은 지적도상 맹지입니다.

* 인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 산청군 산청읍 부리에 위치하며, '내부마을회관' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 농가주택, 전답, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 다만, 대상 물건(임야)은 지적도상 맹지이나, 등산로가 개설되어 있어 출입이 가능합니다. 다른 토지(기호 2) 역시 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

* 대상 물건 1) (임야): 부정형의 급경사지로, 현재 자연림으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m, 400m 이내), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지.

* 대상 물건 2) (추정): 부정형의 평지로, 현재 '전' 및 일부 소하천, 일부 포락 상태로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 소하천구역, 소하천예정지.

2.4. 지형 및 도로 상태

대상 물건 1)은 지적도상 맹지이나, 등산로가 개설되어 있어 출입이 가능합니다. 대상 물건 2) 역시 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없이 명도에 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 9월 30일자 5번 이상용 지분 강제경매 (채권자: 와이앤케이파트너스대부주식회사, 채권금액: 18,193,191원).

* 말소되지 않는 권리: 없습니다. (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

* 소유권 이전 내역:

* 갑1: 1970-06-29 소유권 이전 (김차선)

* 갑2: 2021-07-27 소유권 이전 (김우상)

* 갑3: 2021-09-08 소유권 일부 이전 (김영순, 매매)

* 갑5: 2021-09-08 2번 김우상 지분 전부 이전 (이상용, 매매)

* 갑6: 2025-09-30 5번 이상용 지분 강제경매 (와이앤케이파트너스대부주식회사, 말소기준권리)

3.3. 기타 권리사항

* 건축물대장상 위반건축물 해당 사항 없음.

* 감정평가 요약에 따르면, 대상 물건 1) 임야는 육안으로 확인된 분묘 6기가 소재하며, 계절적 특성 및 지세 등으로 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있습니다. 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가되었으며, 분묘 소재로 인해 영향받는 가액은 별도로 병기되어 있으니 경매 진행 시 참고해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 임야로, 직접적인 상업 활동이 이루어지는 상권 분석 대상 지역이 아닙니다. 주변 지역은 농가 주택 및 임야가 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 대상 물건 인근의 상세한 생활 편의시설, 교육 시설 등에 대한 분석이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 및 접근 제한

* 지분 매각: 해당 물건은 토지의 지분만 매각되므로, 매수 후 공유자와의 협의 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 대상 물건 1)은 지적도상 맹지입니다. 등산로가 개설되어 있어 출입은 가능하나, 법적인 도로가 아니므로 추후 건축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 경계 확인 필요: 인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

6.2. 분묘 및 관련 권리

* 분묘 존재: 대상 물건 1) 임야에는 육안으로 확인된 분묘 6기가 소재하고 있으며, 지하에 추가 분묘가 존재할 가능성이 있습니다.

* 분묘기지권: 분묘가 소재하는 경우, 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 최저매각가격은 이러한 위험 요소를 반영한 가격입니다.

6.3. 지리적 위험성

* 산사태 위험: 최근 2025년 7월, 산청군 산청읍 부리 일대는 집중호우로 인한 대규모 산사태 피해를 겪었습니다. 특히 해당 지역은 와룡산 자락에 위치하고 있으며, 과거에도 산사태 발생 이력이 있습니다. 이는 향후에도 산사태 위험에 노출될 가능성을 시사합니다.

6.4. 공유자 우선매수 신고

* 공유자 우선매수 신고가 허용되므로, 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 권리가 있습니다. 이는 예상치 못한 입찰 결과로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 산청읍 부리에 소재한 임야의 지분 매각 건입니다. 감정가는 1,966만 4,814원이며, 토지 면적은 21,521.00㎡ 중 5,380.25㎡입니다.

주요 권리 관계는 말소기준권리인 와이앤케이파트너스대부주식회사의 강제경매로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인은 없으며, 인수 부담은 없습니다.

그러나 본 물건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 토지의 일부 지분만 매각되므로 소유권 행사에 제약이 따르며, 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

둘째, 지적도상 맹지이며, 비록 등산로를 통한 출입이 가능하나 법적 도로가 아니라는 점은 향후 개발이나 활용에 있어 중요한 고려사항이 될 것입니다.

셋째, 분묘 6기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 높으며, 이는 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

넷째, 해당 지역은 과거 대규모 산사태 피해를 겪었던 지역으로, 지리적 재해 위험에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

다섯째, 공유자 우선매수 신고 가능성은 입찰 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 감정가 1,966만 4,814원에 비해 토지 면적이 상당하여, 만약 문제 해결 시 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 자연 환경: 산청군은 수려한 자연 경관을 자랑하는 지역으로, 산림 자원으로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 지분 매각의 기회: 공유자 우선매수 신고를 고려하더라도, 적절한 가격에 지분을 확보할 경우 향후 지분 처분이나 공동 개발을 통한 이익 창출 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 맹지, 다수의 분묘 존재, 산사태 위험 등 상당한 리스크를 안고 있는 물건입니다. 또한, 정확한 위치 및 경계 확정을 위한 측량 비용, 분묘 이장 비용, 잠재적 재해 위험 관리 비용 등을 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

본 물건의 최저 매각 가격은 19,664,814원입니다.

투자자는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 산사태 위험 지역 분석 등을 수행하고, 상기 언급된 제반 위험 요소를 종합적으로 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 분묘 처리 및 지분 매각으로 인한 소유권 행사의 제약을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 후 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.