나이스옥션 법원경매 진주 2025타경974 [1] 경상남도 사천시 이홀동 206-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 사천시 이홀동 소재 '구실마을회관' 북동측 인근(기호 1~3) 및 향촌동 소재 `사천향촌삽재농공단지' 내(기호 4)에 위치하며, 기호(1~3) 주위는 주택, 소규모 공장, 농경 지로, 기호(4) 주위는 농공단지로 형성되어 있음.

토지의 상황

(1)형태, 지세, 이용상황 기호(1,2): 2필 일단의 부정형의 토지로서 자체지반은 대체로 평탄하며 현재 공장부지로 이용중임. 기호(4): 인접도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공업나지임. (2)도로상태 기호(1,2): 2필지 일단의 토지로서 남서측으로 약3~4미터폭 정도의 포장도로가 개설되어 있음. 기호(4): 북서측으로 왕복2차선 포장도로, 남서측으로 약10미터폭의 포장도로가 개설되어 있음. (3)토지이용계획관계 및 공법상 제한상태 기호(1): 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부 제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(2): 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부 제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지. 기호(4): 일반공업지역(2011-08-04), 지구단위계획구역(2012-01-05)(향촌삽재지구단위 계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-81호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2012-01-05)(중로2-21호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지(2013-01-03)(향촌삽재 농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

기호(3-1) 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 사용승인일:2003.02.27, 증축일자:2009.11.23, 2010.01.19, 2012.02.01, 2016.01.28. 골조: H Beam 250x250mm 등 외벽: 샌드위치판넬 마감 등 내벽: 샌드위치판넬 마감, 벽지마감, 타일마감 등 바닥: 콘크리트위 하드너마감, 아스타일 및 데코타일마감 등 창호: 하이새시단창 등 이용상황: 1층 공장(작업장, 냉동, 냉장창고, 위생실, 화장실 등) 2층 공장(작업장, 사무실, 탈의실, 화장실 등)으로 이용중이며 현상 보통정도임. 기호(3-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 사용승인일:2003.02.27, 외벽: 샌드위치판넬 마감 등 내벽: 샌드위치판넬 마감, 벽지마감, 타일마감 등 바닥: 아스타일마감 등 창호: 하이새시단창 등 이용상황: 식당, 창고, 화장실 등으로 이용중이며 현상 보통정도임. 기호(3-3) 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 사용승인일:2009.11.23 골조: H Beam300x150mm 등 외벽: 비닐사이딩판넬 마감 등 내벽: 판넬 마감, 벽지마감, 타일마감 등 바닥: 콘크리트위 하드너마감, 아스타일마감 등 창호: 하이새시단창 등 이용상황: 1층 창고 2층 숙소, 창고, 화장실 등으로 이용중이며, 현상 보통정도임. 기호(3-4) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 사용승인일:2012.02.01 벽체: 샌드위치판넬 마감 등 바닥: 콘크리트위 하드너마감 등 창호: 하이새시단창 등 이용상황: 냉동창고, 창고 등으로 이용중이며 현상 보통정도임. *부대설비 기호(3-1~3-4) 급배수설비,위생설비, 화재경보기설비 등, 기호(3-1,3-4) 냉동냉장설비 되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 수산물가공공장 운영에 필요한 기호(1) 터널프리져와 공통설비인 기호(2) 수변전설비로서 기계기구 현상은 보통정도임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

기호(1,2)의 일부 지상에 별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ~ㅂ)과 같이 제시외건물이 소재 하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 별 다른 영향 은 없을 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람. 기호(4)의 지상에 폐어구 및 자재 등이 다량으로 야적되어 있으니, 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상ㄱ,ㄷ,ㅁ,ㅂ], 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-76호 기계.기구 매각 포함
-이설 및 철거가 용이한 제시외건물[감정서상 ㄴ,ㄹ] 매각 제외
-[목록3-3] 1층은 공부상 '43.2㎡'이나 현황상'37.9㎡'임
-감정서상 가동이 중단되어 기계기구의 정상작동 여부는 확인되지 않았으므로,입찰시 정상작동 여부 등 확인요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경974 (1)

소재지: 경상남도 사천시 이홀동 206-1

용도: 공장

감정가: 1,806,009,040원

토지면적: 6283.00㎡ (약 1,899.2평)

토지지분: 6283㎡ (약 1,899.2평)

건물면적: 2185.68㎡ (약 661.1평)

건물지분: 2185.68㎡ (약 661.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼천포수산업협동조합 (근저당권자 기준)

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 이홀동 소재 '구실마을회관' 북동측 인근 및 향촌동 '사천향촌삽재농공단지' 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 이홀동 일대는 주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있으며, 향촌동 일대는 농공단지로 형성되어 있습니다.

토지는 기호(1,2)의 경우 2필지로 이루어진 부정형의 토지로서 자체 지반은 대체로 평탄하며 현재 공장 부지로 이용 중입니다. 기호(4) 토지는 가장형의 토지로 공업나지 상태이며, 인접 도로와 등고 평탄합니다.

도로 접근성은 기호(1,2) 토지는 남서측으로 약 3~4미터폭의 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(4) 토지는 북서측 왕복 2차선 포장도로와 남서측 약 10미터폭 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 기호(1,2)는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 기호(4)는 일반공업지역, 지구단위계획구역(향촌삽재지구단위계획구역)으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로2류 도로에 접하고, 가축사육제한구역(전부 제한), 농공단지(향촌삽재농공단지)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 주식회사 무풍지대사천2지점

* 보증금: 0원

* 차임: 15,000,000원

* 사업개시일: 2024-05-30

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 차임이 발생하고 있으므로 명도 시점 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부 현황:

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 7일 접수된 삼천포수산업협동조합의 근저당권입니다.

* 이 권리 이후에 설정된 모든 권리(임의경매 개시결정, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액(토지, 건물 합계): 1,360,587,670원.

* 매각 포함 물건: 토지, 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ) 및 공장/광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-76호 기계/기구 매각에 포함됩니다.

* 매각 제외 물건: 이설 및 철거가 용이한 제시외 건물(감정서상 ㄴ, ㄹ)은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 사천시 일대, 특히 향촌동에 위치한 사천향촌삽재농공단지 내에 자리하고 있어 산업 시설로서의 입지적 장점을 가집니다.

주변 지역은 농공단지 및 관련 산업 시설, 주택, 농경지가 혼재되어 있으며, 제조업 관련 사업체 운영 및 종사자들에게 적합한 환경을 제공합니다.

향촌삽재농공단지에 속한 기호(4) 토지는 일반공업지역으로 지정되어 있어 공장 운영 및 신규 증설 등에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 인근 편의시설, 대중교통 접근성 등 상세한 생활정보를 파악하기 어렵습니다.

다만, '구실마을회관'이 인근에 소재하고 있어 기본적인 지역 생활권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 기계기구 작동 불확실: 감정평가서에 따르면 공장 가동이 중단된 상태이며, 기계기구의 정상 작동 여부를 확인할 수 없어 입찰 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 일부는 포함되어 매각되므로 정확한 범위를 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 기호(1,2) 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축 사육 제한 구역에 해당하여 추후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 현황과 공부상 면적 차이: [목록3-3] 건물 1층은 공부상 43.2㎡이나 현황 37.9㎡로, 실제 이용 면적과의 차이가 존재합니다.

* 폐어구 및 자재 야적: 기호(4) 토지 지상에 폐어구 및 자재가 다량 적치되어 있어, 물건 인수 후 정리 작업이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 보증금이 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차에 대한 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 진행하였으나, 본 물건 소재지 인근에 명확한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 소재의 공장으로, 사천향촌삽재농공단지 내에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지와 건물 일괄 매각이며, 감정가는 약 18억 원 수준입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗합니다.

그러나 기계기구의 작동 불확실성, 일부 제시외 건물 포함 여부, 토지 이용 제한, 공부상 면적과 현황 면적 차이, 야적된 자재 정리 필요성 등 현장 확인 및 조치가 필요한 부분들이 존재합니다.

또한, 보증금 없는 임차인이 존재하여 명도 절차에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사천향촌삽재농공단지 내 위치하여 산업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 이전 및 관리 용이성이 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 권리관계가 명확하고 안전합니다.

* 기계기구 등 포함 매각으로 별도 설비 투자 부담을 줄일 수 있습니다. (단, 작동 여부 반드시 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 1,806,009,040원

본 물건은 공장으로서 제시된 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

기계기구 작동 불확실, 제시외 건물, 토지 이용 제한, 야적된 자재 정리 필요성 등 일부 리스크 요인을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,444,807,232원 ~ 1,625,408,136원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.