나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12713 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 78-6 진하썬힐하우스텔 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 '성동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제12층 제1203호로서 외벽: 치장석 및 몰탈위 페인팅 등, 내벽: - 창호: 샷시창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약15미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 '성동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 건물 서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) 및 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건의 말소기준권리는 2023년 07월 03일에 접수된 김승곤 씨의 근저당권(을3)임. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주요 임차인: 강

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 11일

확정일자: 2022년 04월 12일

배당신고일자: 2024년 10월 18일

임차인 권리 사항:

등기부상 을구 4번 순위 주택임차권등기(2024.10.18)가 존재하며, 보증금 100,000,000원임.

다만, 본 물건의 핵심은 해당 임차인이 주택도시보증공사(신청채권자)에 '대항력 포기 확약서'를 제출하였다는 점임.

이에 따라, 임차인은 우선변제권만 주장하고 매수인에게 보증금 잔액을 청구할 권리를 포기하였으며, 매수인에게 인수될 보증금은 0원임.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

집행력 있는 권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경12713)

말소예정 권리: 을3 근저당권, 을4 주택임차권, 갑16~갑22 압류 등기 등

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 서생면 진하리 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달해 있음. 직접적인 상권 활성화보다는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경임.

5. 생활 정보

인근에 성동초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있음.

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

차량 접근성 또한 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경

물건의 특이사항 및 권리분석 자료에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 반복적으로 언급되어 있음. 이는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 채권 또는 보증 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 경매 진행 과정이나 향후 권리 관계에 미묘한 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 임차권 관련 (대항력 포기 확약)

비록 임차인이 보증금 1억 원에 대한 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 경매 절차 상 임차권 등기가 말소되지 않거나, 추후 예기치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. (다만, 현재까지의 정보로는 인수 부담은 없는 것으로 판단됨)

6.3. 지역 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

울산광역시 울주군 서생면에 위치한 오피스텔로, 감정가 1억 2,400만원에 경매 진행 중임.

가장 큰 장점은 1억 원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 점임.

단, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항과 지역 규제는 면밀히 검토해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

실거주 또는 안정적인 임대 수익 창출을 위한 잠재력을 보유하고 있음.

최근 유사 면적 오피스텔의 매매 사례가 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2024년 12월: 150,000,000원 (54.555㎡, 13층)

2024년 05월: 120,000,000원 (53.37㎡, 13층)

2025년 12월: 120,000,000원 (53.37㎡, 9층)

감정가는 124,000,000원임.

인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점과 최근 최고가 거래 사례(150,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로 제시될 가능성이 있음.

안정적인 낙찰을 위해서는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.