나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58375 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 665-25 강남스타빌 비동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하므로 제반 교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제비동 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.01.13.) -외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, -창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향의 완경사의 사다리형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터' 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58375 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 665-25 강남스타빌 비동 2층 202호

* 건물명: 강남스타빌

* 동/호수: 비동 2층 202호

1.2. 물건 현황

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

* 토지 면적: 36.79㎡ (약 11.13평)

* 건물 면적: 45.26㎡ (약 13.69평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 206,000,000원

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

* 건축 연도: 2017년 1월 13일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 2층 202호

* 총괄표제부 면적: 대지면적 910㎡, 연면적 447.94㎡

* 표제부 면적 (B동): 연면적 658.15㎡ (건물 일부)

* 전유부 면적: 45.26㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 근린공원 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 대상: 외국인등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 아파트)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2021년 12월 2일자 서울보증보험의 가압류입니다.

* 매각으로 인해 위 권리보다 후순위의 권리는 모두 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성함: 박 )

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 3일

* 확정일자: 2021년 4월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 등기부채권 총액: 321,407,435원

* 집합건물 등기부 요약 상 갑구에는 소유권 이전, 가압류, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다. 을구에는 주택임차권이 등기되어 있으나, 위에서 언급된 확약서 제출로 인해 대항력이 없으며 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 건물(시크빌, 2017년 건축)의 전용면적 약 46~49㎡ 물건이 2026년 5월~7월 사이 210,000,000원 ~ 250,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 45.26㎡ (약 13.69평)입니다.

* 평균 거래가를 적용 시, 본건의 시세는 약 217,000,000원 ~ 227,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가는 206,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 낮게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

* 본건 인근에는 "중일초등학교"가 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

* 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 최신 설비(위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 선순위 임차인이 존재했으나, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 보증금 관련 권리 포기 확약서를 제출받아 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 임차인 관련 리스크는 해소되었습니다.

6.2. 토지이용 제한

* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26~2026.8.25), 향후 매수 후 전매 시 허가 대상 여부를 확인해야 합니다. (현재는 경매 절차 상 허가 면제).

6.3. 주변 혐오시설

* 주변 지역은 주거 및 상업 시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 감정가가 최근 실거래가 대비 합리적인 수준으로 평가되었으며, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리되어 있어 권리 분석상 부담이 적습니다.

* 도시형 생활주택으로 소형 주거 상품으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 확약서 제출로 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성 높음.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 218,000,000원 내외로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.