나이스옥션 법원경매 창원 2025타경772 [1] 경상남도 창원시 의창구 명서동 203-4 성평숙박시설 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 명서동 소재 "명곡광장사거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 자유로우며, 시가지내 상업지역에 위치하여 전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사각형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약8m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(명곡지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면" 건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 및 벽돌조 및 철근콘크리트슬래브지붕 7층건으로 외벽 : 석재 및 타일 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일, 인테리어마감 등 바닥 : 타일 및 장판지 마감 등 창호 : 알미늄샷시 창호

이용상태

기호(1) : 숙박시설(PLAY 모텔) 지하층 주차장, 1층 안내실, 2,3,4,5층 객실6개, 6층 객실5개 7층 단독주택(방2, 주방겸 거실,욕실등)으로 이용중임.

설비내역

승강기설비(7층용), 위생설비, 급배수설비, 전기온수설비, 냉난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 부합물 및 종물 수준의 제시외건물이 소재하며 구조 및 이용상태는 아래와 같음. 기호(ㄱ) : 판넬조 판넬지붕 1층소재, 안내실 기호(ㄴ) : 판넬조 판넬지붕 7층소재, 보일러실 기호(ㄷ) : 판넬조 판넬지붕 7층소재, 창고 기호(ㄹ) : 철파이프조 아크릴지붕 7층소재, 가추 기호(ㅁ) : 철근콘크리트조 스라브지붕 7층소재, 기계실 및 물탱크

공부와의 차이

본건물 7층은 공부상 "벽돌조 슬래브지붕" 이나 현황은 "판넬지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 숙박시설은 영업중이나, 현장답사시 관계인의 비협조로 상세한 임대차내역은 조사하지 못함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5) 매각 포함.
목록1. 건물 7층 공부상 '벽돌조 슬래브지붕'이나, 현황 '판넬지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경772 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 명서동 203-4 (신주소: 경상남도 창원시 의창구 창이대로103번길 3)

용도: 숙박시설 (플레이 모텔)

구분: 부동산 임의경매 (토지/건물 일괄매각)

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 소재지 및 접근성

본건은 경상남도 창원시 의창구 명서동 소재 "명곡광장사거리" 남서측 인근에 위치하며, 차량의 출입이 자유로운 편입니다. 시가지 내 상업지역에 자리하고 있어 대중교통 이용도 무난합니다.

1.3. 토지 정보

면적: 419.60㎡ (약 126.9평)

이용현황: 사각형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

접도: 본건 북동측으로 노폭 약 8m의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(명곡지구), 가축사육제한구역(전부제한).

제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조, 철근콘크리트 슬래브지붕 7층 건물

총 면적: 1597.77㎡ (약 483.3평)

층별 이용 현황:

지하 1층: 주차장

1층: 안내실

2~5층: 객실 6개

6층: 객실 5개

7층: 단독주택 (방 2, 주방겸 거실, 욕실 등)

설비: 승강기설비(7층용), 위생설비, 급배수설비, 전기온수설비, 냉난방설비 등.

제시외 건물: 안내실(ㄱ), 보일러실(ㄴ), 창고(ㄷ), 가추(ㄹ), 기계실 및 물탱크(ㅁ) 등 총 5개 동이 소재하며, 매각에 포함됩니다. (총 제시외 면적 113.60㎡)

공부상 차이: 건물 7층은 공부상 '벽돌조 슬래브지붕'이나, 현황은 '판넬지붕'입니다.

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 3,832,447,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고)

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 명서동 소재 "명곡광장사거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성된 상업지대입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 시가지 내 상업지역에 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

일련번호(2) : 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(명곡지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 소유권 이전 및 공유자 지분 이전, 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리: 2022년 11월 7일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권 (을30, 을26)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의경매 개시결정, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없는 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 주식회사카피 (박 ):

보증금: 0원

차임: 0원

사업개시일자: 2024-04-30

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력 또한 없어 명도 대상이 될 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 등기부상 권리 관계가 매우 양호하며, 낙찰 후 인수하는 부담이 없는 '클린 물건'입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 현황

"명곡광장사거리"를 중심으로 형성된 상업지대로, 숙박시설, 식당, 카페, 소매점 등 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 업종 및 경쟁 분석

본건이 위치한 상업지대는 다양한 업종이 공존하며 활성화된 지역으로 판단됩니다. 주변에 다수의 경쟁 숙박시설이 있을 수 있으므로, 객실 가동률, 요금 수준, 시설 경쟁력 등은 현장 조사를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의/주거 시설

"명곡광장사거리" 인근으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 창원경상대학교병원과 같은 종합병원, 은행, 마트, 관공서 및 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다. 또한, 주거 지역과 인접하여 배후 수요 확보에도 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 건축물대장 상 차이 (7층 지붕)

건축물대장상 7층 지붕은 '벽돌조 슬래브지붕'으로 등재되어 있으나, 현황은 '판넬지붕'인 것으로 확인되었습니다. 이는 공부와의 차이로, 향후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건과 달리 추가적인 확인이 필요한 사항이 있을 수 있습니다. 입찰 전 유동화 관련 조건을 상세히 검토하는 것이 좋습니다.

6.3. 영업 중 시설 관련

본건은 현재 숙박시설로 영업 중이나, 현장 조사 시 관계인의 비협조로 인해 상세한 임대차 내역을 파악하지 못했습니다. 이는 명도 과정이나 시설 점검 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하거나 상권에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 도축장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 창원시 의창구의 중심 상업지대에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있으며, 권리 관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 현재 영업 중인 숙박시설로서 안정적인 수익 창출이 기대되나, 7층 지붕 공부상 차이, 유동화 물건의 특수성, 관계인 비협조로 인한 정보 파악의 어려움 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 요소들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 최적의 입지: 창원시 의창구 명서동 "명곡광장사거리" 인근 상업 중심지에 위치.

* 안전한 권리: 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 수익성 잠재력: 현재 영업 중인 숙박시설로, 정상 운영 시 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 기대.

* 미래 가치: 상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

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감정가: 3,832,447,200원

총 채무액 (등기부채권 총액 기준): 약 3,840,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 권리상 인수 부담이 없고, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 현재 영업 중인 숙박시설로서의 가치, 주변 시세, 명도 비용, 그리고 7층 지붕 관련 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 입찰을 고려하나, 본건의 경우 특수성을 감안하여 감정가 수준(38억원대)을 하회하는 30억원대 초중반 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 시세 분석, 수익률 및 리스크 평가를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.