나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12696 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "신주중학교" 서측 인근에 위치하는 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 3층 302호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되며 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 29층 건물내 3층 302호로서 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 및 치장석 등 마감. 내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 등 마감. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형에 가까운 토지이며, 공동주택(아파트)의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북서측으로 포장도로에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12696 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

토지면적: 55.71㎡ (약 16.86평)

토지지분: 55.7116㎡

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9965㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO (개인정보 마스킹 처리)

건물명: 양산신도시반도유보라1차아파트

준공일: 2007년 9월 19일

구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트경사스라브지붕, 29층 건물 내 3층 302호

총세대수: 622세대

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "신주중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 수단을 이용할 수 있어 교통 사정은 보통입니다.

단지 북서측으로 포장도로에 접해 있어 내부 및 외부 도로망 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류, 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 낙찰자가 인수하게 되는 권리는 없습니다.

말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 남양산새마을금고의 근저당권 (채권최고액 240,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 640,783,190원입니다.

각 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전4번신탁등기말소: 2009-10-15 접수, 정주령, 말소

* 소유권이전 (협의분할에 의한 상속): 2022-01-27 접수, 박용주, 말소

* 근저당권: 2022-02-15 접수, 남양산새마을금고, 240,000,000원, 말소기준권리, 말소

* 근저당권: 2025-07-31 접수, 주식회사더하노이, 300,000,000원, 말소

* 임의경매 (울산지방법원 2025타경12696): 2025-10-17 접수, 주식회사더하노이, 92,722,191원, 말소

* 가압류 (울산지방법원 2025카단10217): 2025-12-09 접수, 농협은행, 100,783,190원, 말소

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 임대 관계 확인 및 점유 여부에 대한 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (세부내용 없음)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 "신주중학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 부정적인 환경 요소는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 총 8개 동, 622세대로 구성되어 있으며, 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

총 주차 대수는 666대로, 세대당 약 1.07대의 주차가 가능합니다. (지상 95대, 지하 571대 + 95대)

최고 29층 높이의 건물로, 본건은 3층에 위치하고 있습니다.

일상생활에 필요한 편의시설 및 상업 시설은 인근 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 임차인 현황상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나 세부 내용이 없어, 관련 내용 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시의 신주중학교 인근에 위치한 양산신도시반도유보라1차아파트 내 물건으로, 입지 조건 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

최근 실거래가 데이터와 감정가를 비교했을 때, 비슷한 면적대의 아파트 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 시세 대비 합리적인 가격에 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임대관계 미상에 따른 명도 관련 사항은 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산시 신도시 지역 내 신축급 아파트

* 우수한 주거 환경과 편리한 교통 여건

* 최근 실거래가와 비교 시 시세차익 기대 가능

* 정비된 대단지 아파트로서 안정적인 가치 유지 기대

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 85㎡)의 거래 사례가 2026년 6월에 253,000,000원 ~ 259,000,000원 선에서 이루어졌습니다.

감정가는 260,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하면, 최근 시세와 감정가를 고려했을 때 보수적으로 접근한다면 25,500만원 선, 적극적으로 경쟁한다면 26,500만원 선까지 고려해볼 수 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 265,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.