나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12712 [1] 울산광역시 동구 방어동 910-1 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "방어진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽: 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지세 내 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 각각 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

본건은 방어동에 소재하는 대영빌라임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경12712 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 동구 방어동 910-1 비동 1층 101호

1.3. 물건 종류

다세대주택

1.4. 감정가

90,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 33.70㎡ (약 10.2평)

토지 지분: 33.70㎡ (약 10.2평)

건물 면적: 59.49㎡ (약 18.0평)

건물 지분: 59.49㎡ (약 18.0평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

대OOO (등기부상 채권자는 대구축산업협동조합)

1.9. 건물 상세 정보

건물명: 대영빌라 B동 101호

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층

사용승인일: 1991년 05월 02일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "방어진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8~10m의 소로와 접해 있습니다. 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 상태

남서측 및 북서측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 어려움은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건은 인수할 보증금 합계가 0원으로, 임차인으로 인한 특별한 인수 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 11월 12일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권(78,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자 대구축산업협동조합에 의해 2025년 10월 21일 임의경매가 개시되었습니다.

등기부 채권 총액은 78,000,000원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 인근 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 60-70㎡)의 경우 3.3㎡당 약 145만원 수준의 거래 가격이 형성되어 있습니다.

2026년 7월 7일에 거래된 울산광역시 동구 방어동 480-47번지 해성(나) 빌라 61.92㎡가 9,000만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 145만원 수준입니다.

2026년 7월 17일에 거래된 울산광역시 동구 방어동 986-12번지 로얄퀸스빌 74.695㎡가 10,900만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 145만원 수준입니다.

본건의 감정가 90,000,000원은 면적 59.49㎡ 대비 3.3㎡당 약 152만원 수준으로, 최근 거래 사례 대비 약간 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 북서측 인근에 방어진초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 주변으로 주택가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 설비

위생설비, 급배수설비, 소화전설비 및 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

주변에 특별한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

본건은 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이지만, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 대영빌라 내 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 예정이라 권리관계는 명확한 편입니다.

다만, 건물 연식이 오래되었고 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 활용 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

최근 실거래가격을 고려할 때 감정가가 약간 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 실수요자나 투자자에게는 접근 가능한 가격대입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 정리되어 명확한 권리 분석이 가능하며, 인수 부담이 없습니다.

8.2. 양호한 입지 조건

주거 지역에 위치하며 초등학교와 인접해 있어 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

8.3. 시세 대비 합리적 가격 기대

감정가 9,000만원 대비 최근 거래 사례를 고려하면, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원이며, 건물 면적은 59.49㎡(약 18.0평)입니다.

주변 유사 면적의 다세대주택 최근 거래가를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 145만원 수준으로, 본건의 적정 시장 가치는 약 86,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가가 시장 가치 대비 다소 높게 형성되어 있을 가능성을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위로 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

적정 입찰가는 약 88,000,000원으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.