나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1512 [1] 경상남도 양산시 어곡동 360 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.31

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 '어곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 아파트, 제조업소, 공장 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

1) 교통상황 대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임. 2) 형상 및 이용상황 일련번호 1 : 인접 토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, '공업용' 건부지로 이용중임. 일련번호 2,3 : 인접 토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, '도로'로 이용중임. 3) 접면도로 상태 일련번호 1 : 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로(어곡동 2008-18, 지목: 구거, 소유자: 국 및 일련번호 2,3 토지)와 접함. 일련번호 2,3 : 노폭 약 4미터 내외의 도로임.

건물의 구조 및 현상

일련번호 4 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2021.08.31) H-Beam : 약 350 x 175mm, 높이 : 약 8.5m, 벽체 : 판넬잇기 마감 등, 바닥 : 칼라하드너, 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 이용상황 : 제조업소로 이용중임.

기계/기구의 현상

기계기구 1 : Over Head Crane 1식으로서, 현상 및 관리상태 보통임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

없 음.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 1식 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경1512 (1) 사건에 관한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1512 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 어곡동 360번지

* 용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장 상)

* 감정가: 411,046,000원

* 토지면적: 329.00㎡ (약 99.52평)

* 건물면적: 133.60㎡ (약 40.41평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO (부산은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화물건, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 1식 포함

* 건축물 사용승인일: 2021년 8월 31일

* 건축물 구조: 일반철골구조 기타지붕 단층

2. 입지조건

* 위치 및 부근 상황: 경상남도 양산시 어곡동 소재 '어곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 제조업소, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 토지 형상 및 이용 상황: 일련번호 1 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 부정형 토지로 '공업용' 건부지로 이용 중이며, 일련번호 2, 3 토지는 '도로'로 이용 중입니다.

* 접면도로 상태: 대상 토지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. (해당 도로는 어곡동 2008-18번지로 지목은 구거이며, 국유지 및 일련번호 2, 3 토지와 공유하는 것으로 보입니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 29일 부산은행의 근저당권 (을13, 44,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 기타: 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 611,835,352원 (이는 모든 채권액의 합계로, 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 양산시 어곡동에 위치한 공업단지 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변에 다양한 제조업소 및 공장들이 밀집해 있어, 관련 업종의 사업장으로 활용될 경우 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 제조업 외에도 다양한 상업적 용도로의 전환 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '어곡초등학교'가 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 편의시설: 공업지구와 주거지역이 혼재된 지역 특성상, 일반적인 상업지구에 비해 편의시설의 수는 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 즉각적으로 인지되는 대규모 혐오시설은 파악되지 않았으나, 개별적인 공장의 운영 현황에 따라 소음, 분진 등 환경적인 요인이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 통상적인 경매 물건에 비해 채권 회수 과정이 복잡했음을 시사합니다. 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 법적 또는 행정적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기계기구 포함: 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구 1식이 포함되어 매각되므로, 해당 기계기구의 가치, 상태, 활용 가능성, 철거 또는 이전 비용 등을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

* 도로 지목: 토지 일부(일련번호 2,3)가 도로로 이용되고 있으며, 일부 접면 도로는 지목이 '구거'로 되어 있어 향후 토지 이용에 있어 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인) 건물과 공업용 토지를 포함하고 있으며, 권리상 인수 부담이 없는 양호한 상태를 가지고 있습니다. 양산시 어곡동의 공업단지 내 입지로, 제조업 관련 사업장으로서의 활용 잠재력이 있습니다. 유동화 물건이라는 점과 기계기구가 포함된 점은 추가적인 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 즉시 사용 가능한 상태를 유지하고 있습니다.

* 권리관계 단순: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 입지적 연계성: 주변 공장 및 제조업체와의 연계를 통한 사업장으로의 활용성이 높습니다.

* 포함 기계기구: Over Head Crane 1식 포함으로, 관련 업종 종사자에게는 추가적인 메리트가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 411,046,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하였습니다. 다만, 유동화 물건 특성과 포함된 기계기구의 가치, 주변 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

권리상 문제없고 건물이 신축임을 감안할 때, 감정가 411,046,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본 물건의 상세한 가치 평가에 따라 3.7억원에서 4.2억원 범위 내에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.